房企资金杠杆大幅提高负债超3万亿 负债高企引担忧（2）

一部分净利润规模在10亿元至50亿元区间的中型房企，在本轮市场结构性回暖中获益匪浅，该区间房企净利润同比增长率均值达11.92%，其中部分企业净利润增速甚至达60%至90%；而净利润规模在50亿元至100亿元区间的房企均值为75.71亿元，同比增长0.70%，该区间房企受市场布局或产品结构单一影响，净利润增长缓慢。

“房企业绩分化的主要原因来自于其布局的差异。”国信证券房地产行业分析师董德志表示，居民住房需求三五年内相对稳定，目前销售高增长意味着对未来需求的透支；由于我国住房需求转移单边性的特点，一线城市居民一般不会去二线城市买房，二线一般不会去三线买房。

目前二线城市房地产销售的火爆意味着大量的三、四线城市需求被转移。综上，三、四线城市居民需求被严重透支和转移，且供给层面今年库存面积不会有明显下降，这意味着未来房地产去库存的压力会更加艰难。

万科半年报中也指出，上半年城市间仍然呈现较为明显的分化。主要城市新房销售面积大幅上升，而供应增长有限，商品住房库存量快速下降。但此前土地供应较多、人口增长较慢甚至负增长的城市，库存压力仍然较大，情况并没有根本好转。

负债高企引担忧

2016年，在销售额大幅增长的背景下，房企加速囤地。截至8月24日，年内抢地最积极的14家房企拿地超过200亿，合计拿地为4093亿，整体看，相比2015年同期的1864亿上涨了120%。

中原地产数据显示，融创拿地总额高达478.69亿元，较去年同期的73.13亿元，大幅增长554%。绿地拿地总额348亿元，较去年同期也增长55%。融信更是改变其去年同期一幅未拿的情况，拿地总额达到345亿元。此外，碧桂园、恒大、万科、保利拿地资金也纷纷超过300亿元。

而在房企激进拿地的背后，地方土地收入也大幅增加。全国卖地最多的50大城市出现了卖地面积未涨，土地成交额却爆发的现象。中原地产研究中心统计数据显示。

截至8月22日，50大城市合计成交土地建筑面积为69489万平方米，相比2015年同期的69461万平方米基本持平。但土地出让金则出现了爆发，截至当日，50大城市土地出让金累计达到了1.39万亿元，相比2015年同期的9342.8亿元，上涨幅度达到了49.22%。

对此，中原地产市场总监张大伟表示，资产荒的背景下，资金大量流入房地产，而在资金的支持下，房企加大杠杆使用力度。

实际上，房企资产负债率大幅提升。例如嘉凯城资产负债率已高达93.55%，较上年84.64%大幅提高8.91个百分点。天津松江资产负债率也高达90%，较上年增长6.6个百分点。此外，包括万科、华夏幸福等18家房企资产负债率高达80%以上。

从净资产负债率也就是产权比率来看，房企数据更是高得惊人。鲁商置业、嘉凯城净资产负债率高达1400%。

广发证券分析师乐嘉栋表示，从整个上半年情况来看，货币流动性持续宽松，而整个市场缺乏可投的优质资产，地产行业成为吸收流动性的重要载体。

“但进入下半年，成交端的逐步下滑，会抑制房企的开发投资，房企的融资活动或将逐步降温。”乐嘉栋认为，未来房企将面临的风险一方面是资产端的资金抑制带来资金紧缩，另一方面则是当前货币环境下居民杠杆利用水平较高，开发商未来回款将受流动性影响较大。

同时，政府监管也在收紧。最新数据显示，截至目前，8月份武汉已经有22家房企因为违规销售被房管局扣分，列入不良信用记录。

张大伟也指出，房企已过于激进，一旦未来房价涨幅放缓，资金压力将集中爆发。例如融创478.69亿元拿地总额已占其销售总额81%，而融信方面，其拿地总额345.39亿元，更是其销售额132.2亿元的261.3%。