上海警示严控房地产贷款 穿透式监管商品房交易

10月12日上午，上海银监局召集辖内机构高层开会，发出严控房地产贷款风险的警示。记者从一名接近参会者人士处获悉，监管此次要求严格，银行资金进入商品房用地交易方面将会被“穿透式”监管。

“本来就算银行贷款放不了，银行资金还有很多‘创新通道’绕道进入土地市场的。但如果监管严查，这块业务就不得不收缩。”该人士表示。

此外，也有一名股份制银行个金部门人士向记者表示了“收紧”的趋势，预计违规的房抵贷、实质为首付贷的消费信贷等也会受到整顿。

银行资金如何“绕通道”输血拿地？

事实上数日前上海市住房城乡建设管理委、市规划国土资源局联合下发的《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》(下称《意见》)，对于“缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款”就已经命令堵上了五条渠道：银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金。

理论上，银行贷款本就不能给开发商用来拿地，但行业内“变通”的办法多年来屡见不鲜，全国多地均有发生。

记者采访获悉，有些银行创出“土地过桥”业务，或是银行资金通过产业基金、银行和房企共同组建一家有限合伙企业运作拿地款基金的形式进入土地市场。而银行的资金端则可通过发售理财产品解决，这些资金再作为基金“优先-劣后”结构化分层中的优先级以控制理财产品风险。

一则或有相关的数据是，根据中债登披露的2016年上半年数据，配置债券、非标资产、权益类资产的理财资金中，共有2.09万亿元投向房地产行业。业内估计，其中不乏银行资金通过信托、资管计划等通道进入了房地产拿地开发环节。

此外，近两年房企发债井喷，且募集资金用途不受明确的项目限制。从认购者来看，这些公司债不乏银行理财和保险资金作为买家。

银行的“变通”还包括通过信托发放贷款。据中信建设证券分析师陈慎在接受媒体采访时表示，银行的理财资金等可通过信托产品设立的SPV给项目公司发放信托贷款或委托贷款，到期后由开发商或关联方偿还本金及利息，实现退出，一般在项目还未取得“四证之前”就发放，即所谓“夹层”贷款。