中小型房企日子焦虑 要么转型要么被收购

在房地产日渐呈现“寡头竞争”的当下，中小型房企的日子愈发难过。而这从他们迫切寻求转型的焦虑中可见一斑。

“现在南京拿地需要摇号，我们投入70亿保证金，参加10块地摇号，居然一个都没中。但假如中标，面粉价格远高过面包，还必须三年后现房销售。更残酷的是，9月23日摇号，9月25日南京全面限购限贷。中标好还是没中好？这是所有大小地产企业都得面对的当下。”这是石榴集团总裁桑春华的感受。

这家房企自今年以来，在多个城市拿地都面临过“碰壁”。进军郑州市场时，公司名称还是K2地产。作为一家外来房企，K2地产被当地看作打破“潜规则”的搅局者，甚至被当地称为“野蛮人”。

克而瑞分析师沈晓玲认为，从目前市场情况看，中小房企的未来是要么转型要么被并购。

“要么拼命做大、拼命专业地活着，要么被兼并、转型甚至死掉。”中原地产分析师张大伟总结道。

拿地日渐艰难

K2地产是中小型房企生存状况的一个侧面。

7月7日，郑政出2016[72]号地出让，该地块是郑州高新区翠竹街附近约122亩的城镇住宅用地，挂牌起始价为5.2亿元。按照当地城中村开发潜规则，该地块应由已确认的一家本土房企开发。但最终却由K2地产旗下子公司涿州京汇房地产开发有限公司竞得，总价约9.35亿元。

据当地媒体报道，由于K2地产打破了郑州城中村改造既有的“提前进场、定向拿地、返还成本、底价成交”模式，被称为“搅局者”。

7月20日，郑州市国土资源局在《郑州日报》刊发一条仅50余字的公示，称：“郑政出〔2016〕72号（网）土地竞得结果无效。”但并未写明原因。

K2地产一位人士对21世纪经济报道记者表示，该事件目前还未完全解决。地块开发权也并未交给K2地产。

一线城市拿地门槛高，二线城市进入艰难。桑春华感受到房地产行业的寒意。“从中国经济发展惯性来看，接下来的政策应该是越来越有利于央企这些巨无霸企业，像我们这种年销售规模不到200亿的非上市民营企业该怎么办？”

桑春华感到疑惑，“地产公司过去10年的发展模式还有效吗？在这个短波段、小周期开发的时代，资产越重还会越有效率吗？”

根据沈晓玲的观察，在热点城市，房企会集中争抢某块地，大型企业或者资金过硬的企业相对更有能力比拼，从而换取市场占有率提升。但即便是大企业，获得土地后大多数还是会寻求合作开发。这种竞争方式对中小房企而言压力较大。而在库存较大的城市，房企又不敢多拿地。

另外，沈晓玲认为，融资环境也将是一大考验。“目前再融资要求资金流向不能是还贷款，不能用来拿地，限制条件较多，很多小企业因此没有充裕的资本在热点城市拿地。”