房企转向海外融资 房企融资路径已明显分化
在内地融资渠道日益收紧的背景下，房企海外融资窗口似乎又已开启。今年三季度晋身销售前三的千亿房企碧桂园，刚刚发行了一笔美元优先票据，这与今年以来房企纷纷赎回美元债的情况形成显著对比。
事实上，在当前美元升值、人民币汇率波动还未结束的背景下，发行美元债并非最优之选。但对房企来说，国内融资收紧已成定局，部分公司不得不转向海外。是在境内融资还是出海发债？房企融资路径已发生了明显分化。碧桂园此举，折射了房地产行业资金状况仍然紧张，在一定程度上，也代表了拥有多个海外项目的开发商的选择。
房企转向海外融资
12月7日，碧桂园公告称，发行3.5亿美元优先票据，10年期，票息为5.625%。创碧桂园美元10年期优先票据发行的历史最低成本。
碧桂园方面表示，目前美国进入加息周期，10年期国债利率持续上扬，导致长年期债券收益率攀升，市场波动性达历史新高，投资者风险溢价偏好提高，在相对恶劣的高收益债市场情况下，公司完成此次美元优先票据发行，并获得投资人超额认购。据悉，发行所得款项将用于为碧桂园若干现有债务再融资及作一般营运用途。
中原地产首席分析师张大伟指出，碧桂园此次发债和以前比利率的确低了，前几年内地房企发10年期美元债利率基本都是7%-8%以上，但在人民币汇率波动行情下，这个表面的利率不代表所有成本，5.6%综合来算并不低。对比碧桂园2015-2016年在国内发行的公司债，利率在3.2%-4.75%之间，此次美元债成本也确实不低。
不过除此之外，碧桂园12月8日还与13家中、外、港资银行签订一笔相当于15亿美元的港元及美元双币4年期的俱乐部贷款协议。该笔贷款综合财务成本为港元同行拆息（HIBOR）或伦敦美元同行拆息（LIBOR）加3.20%，要比美元债低。
张大伟认为，碧桂园发美元债利率远高于国内发债，选择发债的主要原因还是海外有项目，以及现在国内发债难度越来越大。在碧桂园之前，12月2日，同在香港上市的融信中国（3301.HK）也发行了年息6.95%、期限两年的1.75亿美元债券，并在新加坡交易所上市。
尽管融信中国的发债利率高于碧桂园，也高于其在国内发债，但依然比2015年之前的美元债要低，算上汇率因素，可能接近于两年前的美元债利率。碧桂园和融信，一个拥有诸多海外开发项目，一个资金链较紧，基本代表了当前两类去海外发债的房企。
深圳一位大型开发商内部人士认为，碧桂园和融信的做法，是否代表了房企海外发债重启，以及后续是否有其他公司跟进，还需要继续观察。不过其告诉21世纪经济报道记者，该公司目前没有去海外发债的打算，美元债成本太高，而该公司在内地仍有融资途径可以选择。
资金链吃紧
一面是碧桂园等重启美元债，一面是房企不断赎回美元债，以规避汇率损失。11月28日，龙湖地产披露，其已于25日完成赎回2019年到期优先票据，所有于赎回日期偿付的票据赎回价累计为4.17亿美元，利率为6.875%。
瑞景控股于11月14日以2190万美元的总代价，赎回本金总额为2050万美元的部分2018年票据；合景泰富也在11月赎回本金总额4亿美元的所有未偿还2012年票据，另加赎回日期的适用溢价约1723.19万美元及利息约706.67万美元。
中原地产研究中心统计数据显示，仅11月来，房企提前赎回美元债务已经超过10亿美元。从趋势看，随着美元走强，房企赎回的速度还在加快。在过去5年中，内地房企海外发债规模惊人，21世纪经济报道记者统计显示，除去中海外、华润、万科、龙湖这几家，美元债利率一般在7%-13%。
随着美元升值，以美元计价的债务成本不断提高。按照目前汇率水平计算，发债利率较高的房企实际资金成本将上升至15%以上；即使是原本利率较低的房企，其融资成本也将上升至10%以上。所以大部分房企要提前赎回这些美元债。
数据显示，内地房企美元债的偿还压力将在未来四年内出现，2016年将有约63亿美元债券到期，将是2015年到期债券规模的两倍。与此同时，房企面临的整体融资环境已发生巨大变化，尤其是资金成本低廉的公司债大幅收紧。
从资金成本看，支持2016年房地产市场火热的主要原因，就是房企的各种渠道低价格资金，在内地发行债券是其中成本最低的资金来源。
但9月底以来，沪深交易所重申了房企发债条件，实行监管升级。根据方案，发债主体评级须达到AA级及以上，且满足其他四类条件的其中之一；此外，发债房企还将实行分类管理，正常类、关注类可正常发行，风险类企业发债将受限。这意味着，房企发债用于购置土地、到H股上市等融资渠道都将行不通了。
频繁发债也令房企负债率普遍升高。CRIC数据显示，截至今年上半年，房地产行业的资产负债率已升至81.33%，相比去年末上升3.87%。有息负债方面，恒大以3812.61亿元成为Top10排名中有息负债最高的房企，有息负债占总债务额接近50%。
同策咨询研究部总监张宏伟指出，房企境内发债遇阻，短期偿债压力加大，后期投融期限错配风险将会暴露。
多位房企人士告诉21世纪经济报道记者，现在国内发公司债已经很难。尤其9月底至10月调控之后，房企债券融资难度明显加大。10月发债684亿，11月降到288.3亿，10-11月的发债融资额，相比8-9月下调了57%。在此之前的三季度，房企单月发债都在千亿以上。
一名投资机构人士透露，多家房企拟于11月初在境内发债，均没有通过沪深交易所审核。“未来根据信用评级，将有一部分房企可以继续在国内相对低成本发债，一部分房企将不得不转寻海外融资或信托、资管等更高成本的融资。”上述人士指出。
张大伟认为，从各地楼市调控看，发债等渠道还有可能继续收紧，预计房企资金还会继续受到压力。对房企来说，未来6-9个月很可能会面临越来越大的资金问题，加快销售回笼资金将成为大部分房企的选择。