房地产市场即将进入下滑期 造成市场下滑的直接原因

在经历火热的2016年之后，房地产市场即将进入下滑期。近日，招商证券、西南证券均发布2017年策略报告，指出房地产投资、销售、开工等指标都将在2017年出现全面下滑，销售金额的下滑幅度可能在10%左右。两家机构均提出了“周期论”的观点，认为房地产市场已进入下行“小周期”。

但上述机构认为，房价并不存在大跌的基础。高地价带来的成本压力，以及宽松货币环境的背景，都将给未来的房价带来支撑。这将使房价出现小幅下挫，而非大面积调整。受调控政策影响，楼市成交量下滑态势已经延续了一个月。根据中原地产统计，12月首周（11月28日-12月4日），全国54个城市签约住宅5.74万套。

虽比此前一周有所升温，但成交量已连续5周低于6万套，比11月前的平均成交水平下降近两成。造成市场下滑的直接原因，是今年以来的三轮楼市调控。第一轮调控出现在今年年初，由于上海、深圳等一线城市出现过热现象，以这两个城市为首，清查“首付贷”等维护市场秩序的工作展开，北京也随后跟进。

在这期间，南京、苏州、厦门等城市因出现房价上涨过快、高价地频出，也出手调控。主要措施体现在出台“限价令”、小幅提高信贷门槛等。第二轮集中在国庆长假前后，全国20多个城市密集出台调控措施，政策内容集中在限购、限价、增加供应等方面。从部分城市开始清查拿地资金情况来看，资金层面的收紧已现端倪。

第三轮调控集中在11月中上旬，杭州、深圳、南京、武汉等城市都在此前基础上进一步收紧了楼市政策，并将调控手段聚焦在了货币政策上。当月月底，上海、天津、北京也先后跟进。截至记者发稿，本月尚无城市出台新的调控政策，但此前调控的影响仍在延续。

数据显示，截至12月首周，全国十大主要城市新房库存为33.34万套，比10月末的水平高出9000套左右。这也是最近一年来，热点城市库存首次出现上涨。西南证券指出，从2010年9月开始至2014年的调控中，共有46个城市出台了限购限贷相关政策。2016年开始的这轮调控，总体力度要弱于此前，但有从严趋势。

但也有部分机构指出，虽然今年出台楼市调控的城市数量不及以往，但从政策手段和执行力度上看，部分城市的调控政策已经称得上“史上最严”。且从现有的政策基调来看，调控从紧的局面并不会在短期内结束。住房和城乡建设部原副部长仇保兴在近日的“第14届中国财经风云榜第七届地产金融创新峰会”上表示。

近两年，在全国660个城市中，只有不到20个城市出现了房地产价格持续上升。但这20个城市却占了全国金融资产的50%以上，一旦房地产资产泡沫破裂，就会因现代金融的传导性而影响全国。这种表态也暗示，部分城市的调控政策恐不会在短期内出现松动。

除上述政策影响外，房地产市场本身具有的周期性特征，也决定了其下滑不可避免。西南证券表示，我国房地产行业具有小周期的特点。完整的小周期在2-4年左右，其中上升周期一般只有1年左右时间。2015年和2016年均处于上升周期，主要得益于资金面和行业政策的相对宽松。

未来需求的下滑将使楼市步入下行周期，预计2017年全国商品房销售增速和房地产开发投资增速将双双下滑。招商证券也表示，“经过十几年的快速发展，房地产行业已呈现出较强的周期属性。”该机构指出，本轮小周期复苏始于2014年底以来的流动性宽松及行业加杠杆。2015年为复苏年。