房地产税仍斟酌中 施行后房屋价值评估成难题

定调2017年经济工作，不久前闭幕的中央经济工作会议备受关注，其中促进房地产市场平稳发展又是焦点。外界注意到，在官方简短的新闻通稿中没有直接提到房地产税。

但会议提出，“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”。相似的表述出现在21日中央财经领导小组会议的报道中。

国家行政学院经济部教授冯俏彬告诉第一财经记者，虽然此次会议没有明确提出房地产税，但里面提到促进房地产健康发展需要“财税”手段，其实就包含了房地产税。不要指望单一的房地产税就能降低房价，调控房价还需要结合土地供应、信贷资金等综合施策。

上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰对第一财经记者分析，按照上述会议表述，房地产税立法进程可能有所放缓。房地产税的杀伤力比较大，市场其实很微妙很脆弱，一有风吹草动容易引起很大震荡，因此中央对房地产税很谨慎。

冯俏彬透露，官方已经设计出几份房地产税草案，但对方案内容未形成共识。对于房地产税推出的时间，各方预期差别较大，但一致认为2017年不可能推出。中国人民银行参事盛松成18日在上海公开表示，房地产税设计复杂，估计5年内难推出。房地产税是此轮财税改革的重头戏，按照2020年建立现代财政制度总目标，冯俏彬认为2020年左右可能推出房地产税。

冯俏彬告诉第一财经记者，现在居民在住房保有环节免税，房地产税将增加保有环节税负。

通过房地产税来对住房征税被视为调节房价的“利器”。住建部原副部长仇保兴今年9月公开表示，影响整个房地产趋势的有两把剑，第一把剑是房地产税，第二把剑是房产的续期问题。而这两项政策的出台并非易事，其中夹杂着太多的敏感地带与利益博弈。

冯俏彬表示，学界对房地产税已经讨论了20多年，在房地产税控制房价方面基本达成共识，即房地产税能在调控房价上起到一定作用，它的目的是增加持房者保有成本，会一定程度上改变购房者预期，持有多套房的税负难以承受时，会选择卖掉。2013年大家预期房地产税即将出台，那时候房价就很平稳。但是房地产税不可能对房价调控起到决定性作用，不是“定海神针”，房地产税必须结合土地供应、货币政策等综合施策，才能真正调控房价。

中国社科院财经战略研究院研究员杨志勇告诉第一财经记者，在当前卖方市场下，房地产税推出不大可能降低房价。

冯俏彬表示，从目前了解情况来看，房地产税法草案有好几个版本，但没形成共识，在房地产税面积抵扣等细节问题上存在不同意见。未来房地产税草案公布还需要根据方案可接受程度、时机、征管能力等做出一个政治权衡。

华夏新供给经济学研究院院长贾康认为，目前立法进度与原来计划时间表已经不匹配。贾康此前乐观预计2017年房地产税可以完成立法，但截至目前房地产税草案还未征求公众意见，也未提交全国人大常委会审议。

作为一个新税种，未来房地产税纳税人、征税范围、税率、免征或减征等具体细节受到外界关注，一些学者也有不少建议。目前与房地产相关税种繁杂，交叉征税和税率不合理问题比较突出。

中国社科院经济研究所研究员汪利娜认为，在保有环节开征房地产税不是简单地增加税种和税负，还要做减法，以改变开发、交易和保有环节税种重叠、税负不合理的问题。

业内普遍认为，未来房地产税施行后，对房屋价值的评估将成为难题之一。房地产税税率如何确定，也是大众最为关心的一大问题。目前上海和重庆的试点可以参考，上海实行0.4%~0.6%的差别化税率，重庆试点税率为0.5%~1.2%。

目前多数专家认为，房地产税开征后应该设计免征范围，只针对超出个人基本住房需求以上的部分征税。关于免征范围，目前市场上主要有两种观点，一类观点支持免税标准按人均居住面积，比如上海试点房产税按照人均免税住房面积为60平方米。另一类观点认为免税标准应按照房屋价值确定免征额，因为不同地区相同居住面积的价值可能相差很大，按照人均居住面积免税，就会有利于高价房主而不利于低价房主。