北京楼市冬眠：购房者在观望 开发商死扛不开盘

调查发现，除了北京房价降温外，受北京楼市调控政策影响，环京区域的燕郊、廊坊等地楼市也开始降温。

“燕郊的新房楼盘价格约28000元/平方米，跟9月相比，房价基本变化不大，但是成交量下滑，观望的多于买房的。”21日，燕郊一家售楼处的工作人员告诉《华夏时报》记者。

虽然人为的炒作让房价飞起来了，但中心还是中心，睡城依旧是睡城。记者调查发现，投资、投机加上开发商和中介公司的联合炒作，曾使得房价一度飙升，但一旦政策有点风吹草动，各方就会蠢蠢欲动。

“可以预见，土地供应制度、住房金融体系、房地产税收等一系列制度建设将步入快车道，以长效机制引导市场稳预期，这抓住了楼市调控的真谛。”原国家发改委处级官员、北京福盛德经济咨询公司首席经济学家冯德林向《华夏时报》记者表示。但他也提醒，由于涉及到土地和财政等深层次问题，所以建立房地产长效机制尚需时日。

楼市降温

近日《华夏时报》记者走访发现，北京及周边区域的楼市冷清不少。

一个明显的信号是，在北京，多家中介机构卸下招牌，贴出“转让、出租”的告示，一些中介门店甚至把卖房的牌子挪移至地铁口和人流更多的十字路口，以招揽顾客。

调控之后，北京楼市的成交进入量缩价稳的阶段。记者梳理数据显示，9月北京纯商住宅的成交套数5499套，调控后的10月锐减至3354套，11月跌至2670套，12月前半月北京仅成交1665套纯商住宅；成交量重挫的同时，北京的房价稳定在了4万元/平方米上下。

而与北京楼市息息相关的燕郊楼市，同样变得冷清了。记者走访发现，燕郊的首尔甜城、汇福悦榕湾等售楼处十分冷清，只有销售人员百无聊赖地喝着水聊着天。

眼下，燕郊无论是新房还是二手房，都鲜有人问及。“燕郊的房价没有任何优势了，已经高过北京郊区的区县。”一位在昌平看房的购房者说。最新的报价显示：燕郊房价超越了怀柔，前者挂牌均价达到25684元/平方米，而后者为25162元/平方米。

此外，永清县、霸州市等地新楼盘价格开始出现下降，降幅在1000元/平方米到2500元/平方米不等。而记者在采访中也听到了质疑之声，“此次房价的松动不一定是真的下跌了，10月面临接连出台的调整政策，这才逐步遏制住了房价上涨的态势。”有分析人士认为。

惜售与泡沫同在

记者调查发现，不论是北京还是燕郊，一些开发商正在“死扛”，一部分本应销售的项目，既不公布价格也不开盘。“现在不着急销售。”北京通州某售楼处一位工作人员告诉记者，楼盘推迟了开盘时间。

记者随后从北京房管系统获悉，进入11月，北京很多高价盘暂缓备案，目的就是控制房价涨幅。“这也给房企惜售找到了理由，还有开发商已经完成全年的任务，也助长了惜售意向。”中原地产首席分析师张大伟认为。

在燕郊，记者也发现部分新房不仅没有降温，反而有坚挺的势头。虽然燕郊很多在售的楼盘售楼处门可罗雀，但开发商显然一点也不着急。而燕郊之所以出现新房价格坚挺，其主要原因是开发商“手里有粮心里不慌”，力挺价格不降。北京一位中介经理告诉记者：“随着北京严格限购，失去资格的购房者可能选择周边的城市购房。”

“这与开发企业预期和资金状况有关，这个预期包括了对北京土地供应状况的预判，在这些企业看来，目前北京住房供应不足，未来房价还会继续上涨，加上自己资金充裕，所以惜售等待未来涨价。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞向《华夏时报》记者表示。

“以前搞定一个意向客户，短的几个月，长的一两年，今年10天就可能交定金了。”北京一家中介机构的置业顾问张晓燕说，今年是楼市最好赚钱的一年。同样，房地产开发商的日子也过得不错，今年前三季度，中国恒大销售额达到2806亿元，同比大增118%。

这一轮房市快得让人猝不及防，也可以说是钱潮汹涌。“银行对此是喜闻乐见。”张大伟说，2016年前三季度银行房贷总量达到3.63万亿，超过去年全年的2.7万亿。

“数据只能反映房地产加杠杆的局部，有些资金并未纳入统计中。”北京某P2P公司市场主管对记者说，除了常规的贷款外，房企凑款的方式很多，比如可以找第三方中介提供资金。“各种民间融资公司都可以为购房者解决资金问题。”这位市场主管直言，这让很多资金通过杠杆的形式进入楼市。

未来楼市往何处去

如何让房子“炒不起来”，这是未来房市政策的重要方向。9月30日晚上，当很多人收拾行装准备外出“过国庆”的时候，北京发布了“9·30新政”，为北京的楼市泼了一盆冷水。

“一二线大城市楼市过热，很多三四线城市楼市怎么都炒不起来，这是供求关系定的。”22日，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌对《华夏时报》记者说。自1998年“房改”以来，近20年中国楼市出现爆发式增长，逐渐成长为一个十万亿级的庞大市场，但问题也不少。

“尤其是部分金融机构借以监管漏洞，让资金以各种方式混入楼市，这些资金成为此轮房价上涨过快的帮凶，房价更是水涨船高。”顾云昌说。正是基于此，今年10月份后，中央连续出台了三波房地产调控攻势，方才遏制住了房价不正常上涨的趋势。

明年房价还会上涨怎么办？冯德林认为，明年要把防控金融风险放到更加重要的位置，着力防控资产泡沫。

事实上，明年仍是房价泡沫挤压期。“为什么钱都往房地产转移，根本原因是利益过高。”倪鹏飞说，最直接的就是建立适应房地产行业、土地市场利润平均化的市场调节机制，从金融、土地、财税、投资、立法等各领域联合发力。

冯德林称，部分一二线热点城市房价一度迅猛上涨，其背后与巨额资金涌入楼市，与货币、信贷政策的宽松有直接关系。倪鹏飞也认为，土地方面，改革土地征管、储备、交易和利益分配制度中的土地储备有条件开展，这样可以盘活存量土地，打破市场垄断；房产税开征呼吁比较高，应该加快在房价上涨过快的城市开征；而金融制度方面，包括规范楼市杠杆率(首付比例)，加强金融监管，堵塞各种资金流入楼市的缝隙。

“房价的回落需要一个过程，关键要看限贷、限购等短期措施的力度。”张大伟说。