北京二手房市场高速成长 新房市场高端化

中原地产研究中心统计数据显示，截至12月26日，北京全年二手房住宅签约达267860套，提前5天刷新了历史年度纪录，此前年度最高是2009年的266854套。

不仅如此，从全年商品房住宅(剔除保障房和自住商品房)成交情况来看，北京二手房占市场住宅成交比例高达85%。在过去几年间，该比例一直在70%浮动。

这意味着在2016年，北京二手房市场份额首次突破80%。

伟业我爱我家集团控股公司副总裁胡景晖认为，北京已经进入存量房时代，交易量增长符合城市发展的生命周期。整体看，存量房的池子越来越大，可供交易的房源越来越多。

二手房市场高速成长

这是北京历史上第二次年度二手房签约超过20万套的年度。

胡景晖认为，超20万套的交易数据也有特殊性。“整个2016年市场背景包括恐慌性购房，也存在货币政策对购房的刺激。从2015年的330到今年北京930收紧政策，在过往这一年半间楼市的购房政策、货币政策非常宽松，也推动和鼓励了一些购房入市。”

麦田房产副总经理孙庆磊认为，“二手房成交量创新高，与2014年低谷后的累积需求有关。从不足10万套(北京二手房整体成交)，到2015年15万套左右，到今年的26万套，可以说是飞跃的。

孙庆磊表示，今年北京二手房成交火热也与整体换房大趋势有关。2009年，楼市成交以刚需为主，现在则以连环需求为主。“二手房业主换房周期越来越短，这与金融扶持、交易链成熟分不开。”

不过，胡景晖认为，近27万套成交不是常态，明年北京楼市有可能跌落至15万套。“在宏观调控收紧背景下，明年北京楼市二手房交易量肯定会有所萎缩，这与以往的规律一致。正常的交易量应该在二十万套左右，今年二十七万套，那明年、后年可能都会少一点。新房市场还要另外看供给。”

麦田房产对于2017年的预判是，2015-2016两年间，楼市的特点是高价地频发和新房豪宅主流化，预计到2017年房地产市场必然还是偏高端。所以，新房市场无法以量为主，大量刚需和改善为主的自住需求还是要靠二手撑起。不过，受宏观调控影响，明年全年二手房成交应该在15万套以下，尤其9月30日发布政策的后续效应和两会前的观望，都会令一季度整体新房和二手房市场相对偏冷。

整体而言，一线城市和热点二线城市已经开始步入存量房时代。中原地产监测数据显示，一线城市的二手房成交面积都在新房的2倍以上。同时，南京、福州等二线城市的二手房交易活跃程度也超过新房。

中原地产分析师张大伟认为，一线城市楼市已不可避免步入存量房时代，这代表市场进入了城镇化末期。新房供应减少，在有限的土地供应下，房企集中争夺高价地，导致新房市场出现高端化趋势。

新房市场豪宅跃进

除了自住商品房和保障房，新房市场中豪宅交易大幅提升。

据房天下数据研究中心监控，2016年北京豪宅均价超过十万的市场共有42个项目，是2015年的1.75倍，2014年的3.23倍。42个项目中，整体均价超过十万的项目有10个，创历史新高；其中纯新盘入市的有5个。

从成交情况来看，截至今年11月30日，北京共成交单价超过十万的豪宅446套，同比增加126%；成交面积140148平方米，同比增加56%；成交金额174.78亿，同比增加68%；成交均价124714元/平方米，同比上涨8%。

纵向而言，豪宅成交也增速加快。数据显示，2016年1-11月单价超十万的豪宅总成交套数及金额均超越了自2009年(北京首次出现单价超十万豪宅)以来历年均价超十万豪宅的累计销量。

豪宅价格也创历年新高。2016年北京单价超十万豪宅均价为124714元/平方米，较去年上涨近1万，成历年最高值。且2016全年仅有两个月低于去年均值115604元/平方米。

张大伟称，预计北京房地产市场的特点是：刚需、首改只能选择二手房，新建商品房基本高端化，自住房等供应量依然较多。“不得不说，北京是在土地供应结构上最努力做调控的城市了，限价、限售、限面积、限资金、限持有，北京调控的确做到了极致。北京政策出得最严格、执行力度也最强。”

张大伟认为，北京新房市场供求关系已经非常严峻。就目前而言，决定市场价格的已经不是新房市场，而是二手房。这种情况下，二手房的交易税负、贷款政策，决定了市场的波动。

张大伟表示，经过20年发展，一二线城市开始进入存量时代。过去的积极发展模式必须转变，经济结构转型已经迫在眉睫。