中国恒大便公告重组 引入8家战投增资300亿

恒大管理层并认为，未来几年房地产行业将进入兼并整合期，强者恒强，恒大要成为最终的龙头企业，才能立于不败之地。

2017甫一开年，中国恒大便公告重组深深房迈出了关键一步：引入8家战投，增资300亿，占扩股后总股本13.16%。成为近年来国内房企最大规模的股权融资。

此次恒大地产引入战略投资者，与恒大拟借壳深深房回A的重大资产重组有关。为满足境内上市公司社会公众持股比例超10%的要求，去年10月9日，恒大与深深房签订重组协议时，宣布了引入300亿战投的计划。

而在引入战投后，许家印为恒大降杠杆的愿望也将部分实现，恒大高企的负债率有望降低。与此同时，恒大旗下大规模的土地储备也将能保证其业绩。为此，八家战略投资者不惜高溢价入股，豪赌恒大未来三年还将高速增长。

降杠杆之路

对于恒大来说，此次重组深深房，是回归A股的重要机会，也是公司开启的降杠杆的稳健发展之路。

自2009年上市以来，中国恒大在规模扩张的道路上狂飙突进，在过去6年，恒大的销售业绩年均复合增长率达到43.6%。综合各家机构数据，去年全年恒大合约销售在3700亿-3810亿，同比几近翻倍。

恒大管理层并认为，未来几年房地产行业将进入兼并整合期，强者恒强，恒大要成为最终的龙头企业，才能立于不败之地。

但伴随着快速扩张发展，恒大的高负债率也同样为人诟病。

截至2016年中期，恒大合约销售收入为1418亿元，新增借款规模3813亿元，净负债率达92.9%，资产负债率为81.8%。

从财报看，这种高负债率偏高有其特殊性，一方面恒大新购入了许多土地，2009年-2015年，恒大累计新增土地款为2949.7亿元，2016年上半年更新增869.9亿元；另一方面，其新增土储以承债并购中小房企的二手项目为主。这些项目本身负债率偏高，也拉高了恒大自身的负债率。

但上述人士认为，硬币的另一面则是：恒大历年来取得的土地成本较低，近期也大多采取二级市场收购的方式拿地，土地储备的真实价值与财务报表相差较大。也就是说，恒大的高负债，对应的是大量优质的土地储备。如果将土地增值因素考虑在内，则恒大的负债率将明显降低。

根据世邦魏理仕对恒大2016年中期土地储备进行的评估，其土地原值为2595亿元，评估总值为5700亿元，土地增值额为3105亿元，扣除50%土地增值税和25%企业所得税后净增值1164亿元，计入净资产后，恒大的净负债率约为56.7%，资产负债率相应降至73.3%。

国泰君安国际报告显示，恒大截至去年中期的平均土地成本为人民币1302元每平米，为2016年1-11月合约销售均价的15.7%。国泰君安国际分析师刘斐凡认为，公司合约销售能以稳定毛利率延续强劲增长，但同时将维持较大的债务规模。因此，公司的平均借贷成本将很难进一步降低，公司的盈利能力将被削弱并且使其杠杆有可能维持在一个高水平。

在去年8月份的中期业绩会上，针对负债率高企问题，恒大总裁夏海钧也表示，这是因为恒大用资金储备了大量的优质土地资源，而这些足以支撑公司未来3至5年的高速发展。

恒大方面认为，此次引入300亿战投有利于降低公司的负债率，优化财务结构。

“自恒大上市以来，高负债吞吃了大量的利润，许生（许家印）应该心神俱累。降低负债率，应该算是许生多年的心愿。”一位香港投资者说。

不过，亦有业内人士指出，恒大现在的负债率中并未计入永续债，在香港资本市场，永续债是计入所有者权益的，但如果回A后则要计入负债。对恒大来说，后续还要继续降低真实的负债率。