深圳楼市冰火两重天 房价上涨房租下调

一边是上涨的房价，一边是下调的房租。刚刚过去的2016年，深圳楼市经历了“冰火两重天”。

深圳中原地产研究中心的数据显示，2016年11月，深圳中原租赁指数为181.5，环比下跌2.8个百分点。租金水平跌至69.8元/平方米，接近2015年7月的水平。

拉长时间轴线来看，除了调控、周期性调整等因素之外，有地产分析人士告诉21世纪经济报道记者，深圳的长租公寓也是影响因素之一。

长租公寓租赁平台合屋的创始人罗凤鸣告诉记者，截止到当前，根据合屋的

数据，其合作商户已有近200家，满足承租功能的公寓类物业达到5万套，分布在除大鹏之外的各个区。

这一量级，相当于深圳一年的新房成交量。那么，长租公寓是否真正搅动了城市的租房格局？在消费升级的大背景下，又是否开始改变城市的居住形态？

深圳租房市场更迭

刚刚过去的2016年，深圳的房价经历了从上涨，到“史上最严调控”之后的回落，市场已呈现降温之势；但房租下跌，却几乎贯穿了整个年度。

数据显示，自2016年2月起，深圳的房屋租金已连跌5个月，7月小幅回升后，8月再次回落，租赁成交量也在8月环比下降了13.9%。

这意味着，深圳房租下跌的趋势一直在持续，即使是传统的毕业季也并未带来真正的租赁旺季。

在这背后，搅动深圳租房市场的，除了市场供需因素之外，还有一个新模式不能忽视——长租公寓。

近几日，21世纪经济报道记者走访了深圳几家长租公寓，大体来看，共同的特点是：房间有颇为精致的统一装修，设施较为完备，面积一般不大，20多平米为主流户型，但大堂有供休闲、娱乐的公共活动区域，并且提供标准化管理。

其中，位于南山区的金地金谷公寓，邻近白领人群密集的科技园，加上不久前附近新开通了地铁，入住率逐步在提高。一位工作人员告诉记者，租住者大多从事IT、金融、设计等行业，普遍30岁以下，大学以上学历，当中有不少海归和外国人。

而这正是长租公寓主要瞄准的客户群体——年轻，高学历，热爱社交，对生活品质有一定要求。据深圳微家公寓创始人李树德介绍，入住其公寓的租户，90%以上拥有本科学历，45%是海归。

据投房研究院发布的《2015年长租公寓投研报告》指出，目前租房市场的租房者近七成是85后，近半为90后。90后进入工作岗位，一方面希望提高生活质量但不愿意做房奴，另一方面具有强烈的社交需求，这些都使得长租公寓成为受益者。

正是租客的需求的变化，倒逼深圳租房供应的升级。事实上，由于租金一直不低，深圳大量的城中村，曾被初到深圳的大学毕业生、创业者甚至白领当做第一选择。但现在，这一情况正在发生变化。

那么，长租公寓的发展，是否真的已经在影响传统的住房租赁市场？

据了解，深圳长租公寓的房源主要来自于城中村的农民房、产业升级淘汰下来的厂房、员工宿舍等。某种程度上，对废弃、闲置资源的盘活，为住房租赁市场提供了新的增量。罗凤鸣认为，深圳拥有大量可进行公寓改造的资源，这也正是长租公寓在深圳得以迅速发展的一大原因。

而供应量的增加，确实也会带动价格的回调。罗凤鸣预期，长租公寓预计数量在2017年会继续保持增长，这直接分流了传统租赁市场的客群，将进一步导致租房市场空置现象以及房租下降。

不过，从价格方面来看，这一定位相对高端的租房产品，一般被认为并无优势。记者在走访中了解到，单房户型的套均租金约在2000元到5000元之间，以单价来计，大多在100元/平方米以上，远高于住宅小区69.8元/平方米的水平。但由于面积较小，长租公寓的总价门槛并不算太高。