临深楼市降温 粤港澳城市群加速形成

受深圳2015年至2016年房价大涨波及，临深楼市过去两年承接了深圳楼市外溢的购买力，房价明显上涨。

许多“深圳客”选择去临深区域买房或投资，带动了包括惠州、东莞在内以深圳为核心的临深地区，房价与成交量大幅增长。

然而，随着去年10月深圳出台有史以来最严厉的楼市调控，加之临深楼市价格也涨到一定高位，“深圳客”入市脚步放缓，春节前后临深房地产市场急剧降温，市场开始回归平稳。

在房地产市场之上，是城市群和都市圈正在形成的大趋势。随着深圳的快速扩张，不可避免会出现人口、产业过度聚集，产业和购房需求或开始外溢，将深圳的部分职能分散至周边，深莞惠大都市圈是大势所趋。

而最近粤港澳大湾区的提出和建设，使临深楼市迎来长期发展的利好，也将大力促进深莞惠都市圈的形成。

降温的临深楼市

去年临深楼市有多火热，从数据中可见一二。

深圳链家研究统计显示，2016年上半年深圳新房成交金额1239.2亿，莞惠销售金额超1300亿。同期深圳成交约2万套，而莞惠近13万套，约是深圳的5.6倍，其中深圳客约占70%左右。

单看东莞，易居研究院智库中心数据显示，2016年前三季度东莞的商品住宅成交均价快速递增，由去年3月11603元/平方米上升至10月的17389元/平方米，增幅达50%。

去年下半年临深楼市行情虽有所收敛，但依然成交火热，直至四季度。

在经历了去年一轮升温后，深圳周边的惠州、中山、东莞等地在去年10月迎来楼市降温拐点，开始回归平稳。

以东莞为例，易居研究院智库中心数据显示，商品住宅成交均价由去年10月的17389元/平方米下降至今年2月的16459元/平方米，降幅约为5.3%。

成交量的下跌更为明显，东莞商品住宅成交数量从去年10月的6365套下降至今年2月的1992套，跌幅达68.7%。

21世纪经济报道查询发现，近期东莞多个楼盘项目价格下跌。以东莞清溪碧桂园楼盘为例，东莞发展和改革局网站显示，去年10月8日该楼盘一期5号楼的销售备案价约为2.9万/平方米，到今年2月26日销售备案价约为2.6万/平方米，跌幅约10%。

中山楼市同样如此，自11月开始成交量大降。中山国土局网签数据显示，2017年2月份中山楼市新建住宅成交的网签套数仅为2173套，环比1月份的5366套大降60%，同比去年2月份的7826套则降72%。

多位深圳业内人士认为，去年第四季度以来，深圳楼市受到严厉调控，临深楼市也同样受到影响，开始回归理性。

深圳中原地产研究中心总监王飞表示，在“深莞惠”一体化概念下，受制于深圳高企的房价，其楼市外溢将成为未来的主要趋势，但临深区域的房产火爆局面会有所缓和。

业内人士分析认为，深圳楼市冷却时间与临深楼市的观望期均延长，库存压力趋于增大，使得临深楼市趋于平稳。而未来随着粤港澳大湾区的落地，临深楼市将从中受益。

粤港澳大湾区的机遇

3月5日，在2017年政府工作报告中，国务院总理李克强明确提出要研究制定粤港澳大湾区城市群的发展规划。

粤港澳大湾区实际是城市群的规划，因沿珠江入海口展开而被赋名“湾区”。其是在由广佛肇、珠中江、深莞惠组成的传统珠三角九城中，加入香港、澳门，再向外辐射至河源、汕尾、云浮等环珠三角城市。

据深圳市长许勤透露的数据，粤港澳大湾区经济总量超过1.4万亿美元，对外贸易总额超过1.8万亿美元，并且拥有世界上最大的海港群和空港群。

综合开发研究院(深圳)旅游与地产研究中心主任宋丁表示，在珠三角的城市群里，“深莞惠”的城际整合表现最佳，一体化日渐成熟，同时由于深圳的经济影响力日益增强，深圳和周边城市甚至提出了“深莞惠河汕”(深圳、东莞、惠州、河源、汕尾)的深圳都市圈概念和合作行动纲领。

万科董事会主席王石曾表示，未来10年，中国预计将新增1.7亿城镇人口。但容纳城市新移民的主要地点，可能不再是特大型城市，而是位于发达城市带范围内的卫星城镇。

在此背景下，万科致力于发展“轨道+物业”模式。万科广深公司研究指出，未来按照以公共交通为导向模式大规模发展轨道交通的城市带里面，以深圳为核心的“深莞惠”，是最重要的一个地区。

交通的连接为深莞惠走向一体化提供了基础。

如城际轨道的互通互联。2月22日，广东珠三角城际轨道交通有限公司透露，莞惠城际全线主体工程及附属工程已基本完工，全线计划上半年开通运营。全线通车后，莞惠城际将与穗莞深城际、佛莞城际在东莞望洪站接驳。

待2019年前后这3条城际全部建成开通后，惠州与广州、深圳、东莞等地将实现城际互通，届时将进入“1小时生活圈”。

宋丁也表示，随着港珠澳大桥即将建成通车，深中通道正式动工，两大工程由珠三角湾区东岸的深圳与香港向西岸延伸，将融合南北，贯通东西，形成珠三角湾区大整合的核心动脉系统，强力推动珠三角湾区经济的联动发展。

据业内人士预计，临深市场现在的回落或与政策调控有关。但受益于粤港澳大湾区的建设，以及城市外延扩大带来的需求，临深楼市后续将呈现量价齐升的态势。