上海商办类项目调控靴子落地 市场格局生变

5月17日下午，上海市住建委发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》(以下简称《意见》)，指出就全市范围内开展商业办公项目清理整顿工作，停止审批公寓式办公项目；加强商业办公项目建设、销售监管，重新审核尚未上市销售的项目。

次日，上海市规划和国土资源管理局便公布了闵行区绿地峰尚汇项目、浦江驿优商务广场项目、嘉定D9空间项目、明发商业广场项目4个清理整顿典型案例。

同时上海市住建委和上海市规土局表示，将严格依照《意见》和相关法律法规，与相关部门和各区政府共同加强对本市商业办公项目的土地出让、市场交易等全过程监管，依法严肃查处开发企业的违法行为。

同策咨询研究部数据显示，目前上海“类住宅”有87.42万平方米存量面积(截至5月17日已经批了预售许可证并且未售的面积)，去化速度相比去年全年月度均值已经大幅降低。业内人士指出，类住宅政策从严执行后，这些存量面积销售势必会受到影响，且或许未来将没有“类住宅”，而是商业和办公的范畴问题。

投资格局已变

据同策咨询研究部统计，截至5月17日，从上海“类住宅”市场连续5个月“零供应”(未发一张预售许可证)，网签备案每个月仅2-3万平方米，为2015年3月以来的网签值最低阶段。类住宅的成交量价表现在政策面影响下已陷入僵局。

但此前“类住宅”销售还没有彻底降温。比如远在临港的某楼盘，距离人民广场65公里，因为销售人员以“上海仅有的低总价盘”作为营销噱头，而缓慢去化。由于相关部门此前已限制“类住宅”项目网签，至今仍有三分之一左右房源没来得及网签，项目回款陷入僵局。

据官方统计，上海全市纳入本次清理整顿的商业办公项目近1700万平方米(基本可以认定为“类住宅”)。对此，《意见》提出了分类整顿措施。对于尚未入住的约1200万平方米房屋，若在建设过程中存在违法行为，开发企业要自行整改，通过项目所在区组织的联合验收后，方能继续办理竣工验收、销售、房屋交易登记等手续。

对于已实际入住的约500万平方米房屋，其相关信息将记入房屋交易登记信息系统：实际用于居住的，开发企业和业主承担整改责任以及房屋使用安全责任；未按照规定整改存在插层等违法建筑的，将在房屋登记时予以注记，限制交易。

因此类住宅的投资价值已大幅降低。有业内人士认为，新政出台将导致市场投资格局彻底发生变化。在上海进行房产投资，从此不再是有多个篮子可供选择，而越来越多投资住宅的客户会转到商铺投资。

今年4月21日，上海市政府门户网站公布《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》(有效期2017年4月10日至2022年3月31日)，指出“上海新增的经营性用地”，“商业可售部分以层为单元进行销售”、“配套商业物业应整体持有”。换言之，小面积散卖商铺很有可能在上海成为历史。

运营逻辑考量

同策咨询研究部总监张宏伟认为，“类住宅”整改为全国一盘棋，是政府“控人口”与“保经济”两手抓的表现。上述1200万平方米尚未入住的房屋会受到较大影响。可以预计，待这1200万平方米“类住宅”彻底整改恢复成为商业、办公之后，市场才会恢复正常销售；如果没有恢复完毕，似乎这些“类住宅”项目将持续处于销售停滞状态。

据21世纪经济报道记者不完全统计，目前陷入僵局的商办类库存不仅分布在郊区，同样分布于市区各个核心地段。

仲量联行资深董事、中国研究部负责人周志锋认为，开发商将商办地块改成类住宅产品是考虑到市场有过渡性产品的需求，可以较快去化。背后原因是商业地块较多、总体价格比住宅便宜。但现在郊区商办项目释放出来的项目中优质者不多，因此对于市区写字楼市场的冲击目前并没有显现。

但周志锋指出，郊区的商办项目由于短时间内释放量过大，面临销售压力。开发商必须承担风险。因为这些项目跟市区大部分优质写字楼相比竞争力不足，改成办公之后，房企选择销售还是租赁，是一个两难选择。

另一方面，张宏伟认为，从投资拿地角度来看，原来“类住宅”销售的思维不可再有，要按照商办地块本身具备什么样产业价值的角度，用运营的思维考量去拿地。一旦地块拿下，那么地块单位面积、自持面积等要求也就既定，销售对象也锁定。

张宏伟建议，对于自持部分，既然产权也即所有权无法销售，那么房企可以考虑所有权和经营权、使用权分离销售，将经营权和使用权卖给有运营能力的平台或公司，这或许是解决自持问题的一个办法。或者商办类项目按照酒店建设运营规则在各个区县申请“酒店牌照”，由于仍然坚持商业运营思维，原则上可以操作。