上市房企业绩分化将愈明显 房地产行业集中度加速提升

数据显示，截至5月29日，沪深两市共计有23家房企率先公布了2017年中报业绩预告，其中13家公司预喜，占比61%。9家公司业绩预减或亏损，有3家公司更是出现首亏，而房地产收入下降则成为亏损主因。虽然23家房企尚不能代表A股130多家房企的整体表现，但从目前数据来看，行业仍然维持较好的盈利性，上市房企业绩分化将愈明显。

从日前公布2017年中报业绩预告的上市房企来看，中小房企占比较大，万科、保利等大型房企尚未公布年报业绩预告。在23家已经公布2017年中报业绩预告的房企中，业绩分化现象不容忽视：超过6成的上市房企预喜，深物业A净利润预增5757%，南国置业净利润预增超100%。

而凤凰股份、大港股份、世荣兆业3家公司则出现首次亏损，房地产收入同比下降成为首亏的主因。凤凰股份中报预计累计净利润可能为亏损，公司表示由于目前公司财务费用较高，且在销楼盘集中在三四线城市，销售利润率较低。鉴于2017年1-3月公司的净利润为负数，预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损。

大港股份中报预计净利润约为-1800万元至-1300万元，公司表示，部分子公司经营未有好转迹象，减值准备计提增加。而在一季报中公司透露业绩下滑的原因主要是房地产同比收入下降、公司建材板块亏损加大。而在预喜公司中，深物业A中报净利润预估2.97亿，预增5757%。

公司表示，业绩发生大幅变动的原因，是公司上半年结算了部分前海港湾花园项目（深圳），使得公司上半年合计实现房地产业务收入以及项目综合毛利率比上年同期大幅提升。南国置业中报预计净利润为956.36万元至1147.63万元，上年同期为478.18万元，同比增长100.00%至140.00%。

公司预计本报告期房地产项目交付结转较上年同期增加，因此归属于上市公司股东的净利润与上年同期相比有所增长。中国指数研究院指出，2016年在房地产市场去化加速、资金宽松等良好环境的催化下，房地产上市公司的分化态势加剧。

一方面，大型房地产上市公司在产品、项目、资金、管理等要素的绝对优势下，强者恒强。另一方面，中小企业融资难度加大，只能断臂求生或退出市场。在2017年房地产企业需求端、资金端双向受抑的情况下，行业集中度加速提升已成为必然。

2017年一季度，房地产行业136家上市房企共实现营业收入2，077.54亿元，同比增加9.14%；共实现净利润194.07亿元，同比增加45.9%。其中73家房企实现营收同比增长，91家公司实现净利同比增长，50家公司净利润同比下降，其中有31家上市房企报告期内显示为亏损，主要集中在中小房企公司。

一季度，全国多个城市出台紧缩性调控政策，并从以往的一线及二线重点城市延伸至环一线周边的三四线城市。在此背景下，无论是营业收入还是净利润，一些品牌房企的优势越来越明显。记者通过梳理A股一季报数据发现，老牌房企“招保万金”业绩表现强劲。

除万科一季度净利润下滑外，其余三家都是增长，其中金地集团和保利地产的净利润同比增长幅度超160%。万科一季报显示，公司实现营业收入185.9亿元，同比增长27.2%；净利润为6.95亿元，同比下降16.5%。万科董事会秘书朱旭表示，一季度结算规模有限，一季度净利润变动对预测全年业绩的参考意义并不大，预计公司2017年全年净利润同比仍将保持增长。

此外，绿地控股、华夏幸福等大型房企一季度均实现净利同比明显增长。据2017中国房地产上市公司测评研究报告指出，在当前周期下，集中度持续攀升已成确定趋势，行业加速洗牌，并购与重组成为行业关键词。尤其当资源越来越有限，获取难度和成本不断提升的情况下。

具有品牌优势、布局优势、资源优势、开发能力等优势的龙头上市房企更能脱颖而出，中小房企的发展和生存难度将逐渐增加，被重组或谋求转型概率增大。中银国际在研报中表示，随着调控政策的持续出台和加码，今年销售增速下行趋势已体现在房企一季报中，行业难免进入周期性调整。

同时，二线房企最新的杠杆率再创新高，显示其激进的扩张策略，而未来流动性的趋势性收紧或加大其财务风险。随着房企间分化格局越发明显，行业整合趋势也已初现端倪，未来行业集中度的提升将有利于负债率保持合理水平且资源禀赋较强的龙头房企逆势扩张。