中国楼市新方向：正从重售轻租转向购租并举（2）

北京、上海和杭州等热点城市则已要求部分出让土地须自持或配建一定比例的租赁型住房，有的地块甚至要求100%自持，有的地块的自持期限高达70年。

一些土地上所建房屋的限售正从一二线城市向三四线城市蔓延，以10年的限售期最为严格。比如，保定在前不久推出的编号为“2017-030号”的地块中首次采用“双限双竞”出让方式，要求竞得土地人告知此宗地商品住房购买人在取得不动产权证之日起10年内不得买卖；珠海也推出了附加10年限售条件的土地，其中一宗商业地块要求竞得者10年内不得抵押、转让及销售，还有3宗住宅用地规定仅销售给限定区域内注册的工业企业员工，且取得不动产权证之日起10年后方可转让。

房企布局长租公寓

在政策的引导下，房企也开始布局租赁房市场。越来越多的开发商意识到，资产管理将成为未来竞争的另一种能力。

早在去年11月，北京首批控地价限房价的土地进入竞拍流程，首创、天恒和中粮组成联合体拿下海淀永丰的一宗自持地块，条件是住宅自持比例100%、商业自持比例10%。

万科则是最早进入长租公寓市场的地产商，2015年就单独成立了租赁公寓业务部发展长租公寓，随后开始在几个重点城市进行尝试。2016年12月，万科拿下北京海淀的两宗自持地块，自持比例是100%；今年4月，万科在广州拿下两宗自持宅地，自持比例分别为50%和55%；6月，万科又在佛山拿下一宗自持比例为100%的宅地。

除了万科、首创、天恒、中粮，龙湖、保利等房企也进行了自持土地的尝试。也有开发商正在加速进入，作为入公寓行业的后起之秀旭辉领寓，在半年时间规模已达到5000间，并提出5年20万间集中式公寓，进入行业前三的业务目标。

根据克而瑞统计，排名前30名的房企中，已有1/3房企正通过不同方式介入租赁房市场。

目前，业界对房企竞拍自持用地的争论焦点集中在盈利模式和回报率上。过去，开发商依靠高周转做大规模，但自持用地却会拖低资金使用率，在短期内，自持产品无法变现。

在7月召开的电话销售会议上，万科董秘朱旭表示，尽管目前存量物业的毛利率和现金回流速度均不如销售型的高周转模式，但万科在北京、佛山等城市适当拿一些全自持物业，是为未来转型经营性物业做铺垫。