中国楼市新方向：正从重售轻租转向购租并举（3）

一位房企高管表示：“如果你没有在红利收割期来之前提前布局，那你怎么可能享受到时的红利呢。”

试点集体土地建租赁房

除国有土地外，利用农村集体建设用地建设租赁性住房成为未来租赁房发展的另一个亮点。

作为超大城市，早在2011年，北京就已经向中央部委申请开展利用集体建设用地建设租赁住房。此后，京沪两地集体土地建设租赁房试点申请获得了国土部批准。

从2011年起，北京先后在朝阳区平房乡、海淀区唐家岭、温泉镇351地块、昌平区北七家镇等5个集体土地地块开展了租赁住房项目试点，建设租赁住房1.28万套。

北京住建委近日表示，今后5年，北京将进一步加大租赁住房供应，计划建设租赁住房50万套，主要通过集体建设用地安排。

建设在集体土地上的租赁住房如何进入市场？北京住建委表示，北京市利用集体土地建设的租赁住房，可由区政府按市场价格整体趸租作为公共租赁住房，再向中低收入家庭按公租房价格出租，入住项目统一设置租赁管理服务站，提升服务管理水平，提高承租家庭的归属感和生活质量。

集体建设用地上的租赁住房要实现的是政府、社会、农民和住房保障家庭的共建共赢共享。“为了保障农民利益，租赁住房由政府按市场价格趸租过来，再向保障房家庭按公租房价格出租，差价由政府补贴。”北京住建委相关负责人说。

外界之所以关注集体土地建租赁房，根源在于这与利用国有土地建租赁房有很大区别。

集体土地与国有土地所有权有所不同，属于农村集体所有。国家法律规定，农村集体建设用地上建房的主体是村集体经济组织，房屋产权也属于农村集体经济组织，不能转让，不能改变性质。

因此，在集体建设用地上建设租赁住房，并集中向城市居民出租，这在当前相关法律法规之下存在一定的模糊地带。

此外，在集体土地上建租赁房，业界一度有疑虑，此举是否会造成新的小产权房问题？

2012年，当时还在担任北京市国土局局长的魏成林就曾坦言，集体土地建租赁房与小产权房的差别就在一个是短期租赁合同，一个是长期租赁合同。如果租房合同超过20年甚至30年，实际上就成了变相卖房，与小产权房无异。

他认为，有一个办法可以避免小产权房的出现，就是由政府把集体土地统一租过来，由政府统一建设。政府跟村集体签协议，收益由政府跟村集体分成，政府从分成里拿一部分，把投资成本收回。在规定的期限之后，政府可以把房子还给集体，或继续合作。

事实上，利用集体土地建租赁房“好处”不小，仅不占用地方国有建设用地指标，且可降低建设保障房的用地和拆迁成本。