七月多地楼市成交大幅下降 开发商依然坚挺

今年多地气温走高的时候，楼市成交量却有点冷。二手房被认为是房地产真实需求的晴雨表。在刚刚过去的七月份，上海二手房的成交量无论是环比还是同比，都出现不同程度的下跌。而上海只是全国热点城市的缩影。据克而瑞数据，七月一线城市新房成交量环比下跌22%，同比减少六成。

对于下半年走势，克而瑞研究中心研究总监杨科伟认为，今年市场普遍看多楼市的预期依然相当坚挺，下半年房价波动的概率较小。“但随着房地产新增贷款和个人住房贷款增速持续放缓，以及开发商销售资金周期被拉长，明年市场可能会出现新的变化。”杨科伟表示。

七月多地楼市成交大幅下降

上海链家最新监测数据显示，上海七月共成交1.17万套二手住宅，环比六月下降4.23%；而与去年七月相比，同比下降的幅度更是达到65.31%。

上海二手房成交量的下滑，已连续延续了四个月。“虽然七月是淡季，但与往年同期相比，仍与2015年、2016年同期有着较大差距，今年七月的成交量也仅高于2011年和2014年同期水平。”上海链家在近日一份报告中如是说。

不只是二手房，新房的成交量，也处于近几年的低位。据中指院数据，上海七月新房成交面积127。78万平米，环比六月下降10.97%。与去年七月相比，同比下降幅度也达到四成。

分析师指出，上海新房、二手房成交量持续下滑并非个案。中指院数据显示，七月北京新房成交面积同比下降55%；广州环比下降10%，同比下降53%；深圳环比下降三成，同比下降34%。

在中指院监测的百个城市中，有17个城市在七月份的成交量环比出现下降，这其中西安的降幅最大为38.97%，广州和汕头次之，降幅均超三成。与去年同期相比，22个城市成交同比下降，福州下降幅度明显，济南次之。从百城主要城市的总体情况看，成交面积环比下降8.69%，近六成城市成交量出现环比下滑，同比下降幅度达26.15%。

成交量环比、同比均出现不同程度下降，究竟是季节因素还是持续的调控？对此克而瑞研究中心研究总监杨科伟指出，这其中的确受到季节影响，但调控起到的作用更大。

楼市成交量下降更深的原因是什么。业界人士告诉记者，除了季节以及政策升级，成交量下降另一个重要原因，则是供应量相对不足。

杨科伟指出，与旺盛的购买需求相比，今年楼市火热的城市，供应量都较低。供应量不足一方面是由于今年政府对价格管理较严格，开发商领取预售证积极性不高；另一方面则是因为市场存量出现了较大幅度下降。

“2016年在去库存的大市场环境下，开发商将手头能卖的项目都拿出来卖。去年土地成本较高，一些土地未转化为商品房。有的土地经过一年开发虽然已达到预售标准，但今年监管部门对价格管理较严，开发商认为未达到预期，未必愿意在今年上市。”一位不愿意具名的分析人士说。

开发商预期依然坚挺

七月楼市惨淡的成交量，接下来几个月是否会延续？而成交量的下滑，是否会引发下半年房价的波动？

对此，一家中型房企高管认为，今年没有看到政策放松的迹象，严格的调控在很多房企来看是今年的主基调。成交量持续处于低位，可能会成为今年下半年的常态。

“目前热点城市成交量下降的一个重要原因，是供应量相对不足。但这样的态势，短期看并没有从根本上缓解的迹象。开发商对房价较高的预期，与各城市房产部门对价格的管控并不一样。开发商想卖更高的价，可能会持续推后市场供应时间。因此下半年热点市场上的供求关系，预计还处于较紧张的态势。”这位房企高管说。

在此诸多背景下，对于下半年房价走势，不少开发商认为，一二线城市降价的概率较小。对下半年的预期，可以从市场供应量有限，房企却不愿拿出更多的房子销售中看出来。

一家福建房企表示，今年的市场是比较难做，但资金链并没有到紧绷的程度。

“不愿在现在拿出来销售的原因在于，受制于高企的土地，房企如想获得一定利润，就要卖出相应的溢价。但商品房价格被管得很严，不少项目选择了观望开盘以期待后期获得更好的价格。”这家房企人士说。

下半年楼市怎么走，来看一下房企在土地市场用脚投票的表现。虽然市场整体量跌价涨，但开发商对土地投资的热度却不见明显减退。据克而瑞最新数据，七月全国土地成交均价达到7610元/平米，刷新近几年以来月度土地成交均价新纪录。

“如果看空下半年楼市，开发商是不会在交易量持续下滑的背景下，再拿地的。”一家房企高层说。