城市土地成交溢价率下行 土拍市场低调不低迷

与销售端的继续高歌猛进相比，今年前两个月的土地市场整体略显“低调”。国家统计局最新公布的数据显示，1月至2月，房地产开发企业土地购置面积同比微降。此外，大部分城市土地成交溢价率明显下行，前两个月热点城市土拍溢价率基本维持在10%左右，明显低于2015年至2017年平均30%的溢价率水平。

但溢价率低并不代表地价便宜，土地价格依然坚挺。中原地产研究中心统计数据显示，今年前两个月，50个大中城市以招拍挂方式出让的各类土地成交总额达6452.3亿元，较2017年同期增幅明显。业内人士认为，今年前两个月土地市场出现量缩价升属正常的周期性变化。未来，房企除了在招拍挂市场寻找合适的拿地机会外，通过并购手段增加土储也将越来越常见。

对于前两月全国土地购置面积增速由正转负。克而瑞研究中心认为，这一方面是2017年初同期基数较高，另一方面则是多数城市的年度供地计划尚在制定中，使土地供应周期性“断档”所致。

克而瑞研究中心研究总监杨科伟告诉记者，今年前两个月，土地市场成交量与去年同期相比减少约10%。就环比而言，2月份相比1月份减少52%（春节因素），1月份相比去年12月份减少近40%。但这样的量能其实是正常的周期性下降。每年的一季度都是推地的“空档期”，按以往经验，要到每年的4、5月份，各地才会相继出台当年的供地计划。其实，作为传统淡季，再考虑到春节因素，今年2月份的土地市场已经算是相对活跃的了。

就目前情况看，今年前两个月的土地市场呈现出量缩价升格局，这主要是由于一、二线城市土地成交占比较去年同期有所上升，导致平均地价有所上升。

中原地产研究中心的数据显示，今年前两个月，50个大中城市通过招拍挂方式出让的各类土地成交总额高达6452.3亿。其中，杭州、北京、苏州的成交金额分别达591.5亿元、564亿元、498亿元，同比增幅明显；此外，武汉、福州、广州、郑州、重庆、济南、天津等15个城市的成交额超过100亿元。

由于金融去杠杆导致房企融资受限，大部分房企在土拍市场的“出手”也变得越来越谨慎，抢地积极性有所降低，土地市场的溢价率也有所降低。以北京为例，2017年北京土拍平均溢价率是24%，今年截至目前的溢价率大约是13%。

中城投资对2018年2月不同城市土地市场交易情况进行统计后发现，一线城市土地市场绝对量溢价率为7%，环比下降12个百分点，同比上升4个百分点；二线城市土地市场绝对量溢价率为16%，环比下降4个百分点，同比下降14个百分点；三线城市土地市场绝对量溢价率为30%，环比上升3个百分点，同比下降14个百分点。

新城控股高级副总裁欧阳捷认为，溢价率低可能有两方面原因。第一，该城市土地供应量比较大，房企觉得当地的供求关系是供大于求，所以不敢轻易拿地，甚至会出现土地流拍的情况。第二，由于过去几年房地产价格的快速上涨，使出让土地的底价抬得比较高，企业出于成本和投资回报率的考虑，出价谨慎，因此溢价率变得比较低了。但溢价率低其实并不能完全反映市场情况，但至少不计代价抢地的可能性降低了，市场的热度没那么高了。

杨科伟表示，溢价率低并不代表地价便宜，只能说明成交价和起拍价之间的关系以及市场竞争的激烈程度。溢价率是个复合指标，要看起拍价多少，如果起拍价很低，那溢价率不会很低，除非这个市场不被所有人看好。另外，现在土地市场起拍价比去年同期肯定是提高了。

“房企今年‘两条腿走路’拿地的趋势会更明显。”杨科伟表示，在当前市况下，房企拿地会相对谨慎，在招拍挂市场有合适的土地也会去拿，或者直接在二级市场收购项目。

欧阳捷表示，今年公司会比较关注大企业进驻的城市，包括一、二线城市，省会城市，热点的三、四线城市。这些城市土地市场的热度还是比较高的，土地市场的地价没下降。大家进驻城市的意愿没有下降，但这些城市出让的土地并没有明显增加，土地供应还是明显不足的。大企业还是希望能在这些城市多获得一些土地，未来这些城市土地市场竞争的态势很可能不会减弱。