北京万科以租代售陷争议 对租赁市场会产生哪些影响？

近日，北京万科以租代售事件，引起了社会的广泛关注。据悉，北京万科推出的租赁产品月租金最低1.5万，10年租金180万起，租客需要一次性付清，引起了巨大争议。北京万科“以租代售”项目暗藏着什么玄机呢？对租赁市场又会产生哪些影响？

实际上，争议背后也透露出企业的焦虑与彷徨，由于高价拿地后背负成本压力，在还无“样本”可借鉴的情况下，“投资回报率仅为2%~3%”明显不是开发商希望的结果。

而此时，市场却呈现出两种截然相反的声音。肯定者认为其高租金由高成本决定，有需求则说明定价合理；质疑者认为这是非理性拿地的后果，无非是要把高昂的拿地成本和建设成本转嫁到承租人头上，偏离市场实际情况，未来盈利困难重重。

10年租金180万的房子到底是什么样子？

4月23日，记者带着疑问来到了翡翠书院项目。面对来自媒体和消费者的疑问，在近一周多的时间里，这里的工作人员一遍又一遍地解释着这一产品的高端定位，传达定价相对品质并不离谱的信息。

而这一产品的问世还要从2016年北京全自持租赁地块的诞生说起。伴随着当年楼市“930调控新政”中“鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源”等内容，土地出让竞自持比例的情况下，企业全自持用地应运而生。

据记者统计，目前北京范围内的4块企业全自持用地中，万科一家便占据两块，用于翡翠书院项目的开发，其余两块分别被中铁建和中粮联合其他房企竞得。而在项目推出方面，万科则成为第一家吃螃蟹的企业，率先公布了“预租”消息，但也因此陷入了备受质疑的境地。

4月22日晚间，北京市住建委对此展开回应，表示企业竞自持的租赁住房，开发建设主体无论自持项目，还是将项目转让给新受让主体，都只能出租，不能出售或变相“以租代售”等。

相比翡翠书院当前预租方案的摇摆不定，北京万科当年在拍下这块全自持用地时可谓毫不犹豫。

2016年11月16日，在北京海淀永丰18号、19号这两块土地拍卖现场，多家房企为争夺地块使尽浑身解数。最终，万科以50亿元的价格独家获得了海淀永丰18号地，联合住总以59亿元竞得海淀永丰19号地，自持比例均达100%。而后，万科还回购了19号地的全部使用权。至此，翡翠书院的两块用地共耗资万科109亿元。不少媒体一度将万科描绘成当年北京土拍市场上的最大赢家。

但事件的转折总是猝不及防，如今翡翠书院项目面对的质疑，也引来了业界对于当年房企拿地行为的反思。

思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅告诉记者，万科当时拿下北京市第一块纯自持的土地，从计算方式来说，公司似乎并没有按照逻辑去倒推它的拿地成本。

北京万科以租代售的营销模式，引起了社会各界的广泛热议。相关人士指出，万科项目陷“以租代售”争议是“无奈之举”，最根本的问题是源于拿地后遗症。