棚改货币化将落幕 或将对三四线房价带来重大影响

棚改货币化的改革，一直以来都备受民众关注。近日，根据相关消息，棚改货币化将落幕，不仅深刻地改善了民生、改变了城市面貌，也创造出惊人的住房需求、拉动着投资、改变着行业格局，或将对三四线房价带来重大影响。

2016年-2017年，三四线通过棚改货币化去库存分别为1.4亿平方米和1.8亿平方米，占销售面积的14.8%和18%；当前商品住宅可售面积已降至2014年峰值的37.2%。

2018年7月12日，住建部表示：“要因地制宜推进棚改货币化安置。商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。各地要坚持既尽力而为、又量力而行的原则，切实评估论证财政承受能力，不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子，进一步合理界定和把握棚改的标准和范围，重点攻坚改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿、林区、垦区棚户区。”

继续高比例棚改货币化已不合时宜，预计2018年货币化安置率为40%，2019-2020年为30%。一是三四线商品住宅去化周期降至7.6个月，房价上涨压力大；二是随着房价上涨，货币化成本快速上升。棚改货币化安置即将完成去库存的历史使命。

棚改货币化安置比例降低，将显著逆转三四线房地产市场格局。2018年，如果三四线城市货币化安置比例降至40%，商品房销售面积将减少0.6亿平方米，销售增速降低5.8个百分点；货币化安置比例每降低5个百分点，三四线商品房销售面积增速降低1.3个百分点。

分地域看，沿海三四线商品房销售对棚改货币化依赖度很低，东北、西北和西南省份依赖度较大。分城市群看，珠三角、长三角、海西和京津冀四大城市群对棚改货币化依赖最小，除此以外的三四线城市，房地产市场对棚改货币化安置的依赖度较高。

可以预见，棚改货币化安置比例降低后，东北、西北和部分西南省份，以及主要城市群之外的三四线城市，销售将会受到较大影响。从某种程度上，过去三年的棚改货币化去库存对非大都市圈周边的三四线城市住房需求有一定透支，从开发商库存变成了居民库存，我们预计那些没有产业导入和人口流入的三四线城市房地产市场将面临长达3-5年以上的供求格局调整。而有产业导入和人口流入的一二线城市、大都市圈周边以及区域中心城市仍然存在10年以上的城市化、工业化、国际化红利。

相关人士表示，棚改货币化主要创造购买力需求和去库存，实物棚改将新增住房投资和供给，从货币化为主转向实物为主，对未来全国房地产市场影响重大。