市场流动性渐渐趋于紧张 地产信托募资缩量苗头初显

信托行业资金端的“饥渴症”几乎贯穿了2018全年。临近年末，随着市场流动性渐渐趋于紧张，今年以来备受追捧的房地产信托也同样面临募资变难的问题。最新统计显示，不仅今年地产企业赖以“供血”的房地产信托的收益率不断抬升，房地产信托的募资规模也开始缩量。

有信托业内人士称，多种因素的综合影响导致了地产信托在四季度的募集情况发生转变，预计地产企业为了融资，后续仍有望接受较高的资金成本，地产信托收益率仍可能维持高位。

地产信托近期募资有点难

伴随着地产调控的持续深化，房企融资受到的限制越来越明显。最近半个月以来，今年颇受投资者追捧的房地产信托也显现出募资难问题。来自用益信托的统计显示，10月29日至11月4日这一周，曾经经常单周“吸金”百亿的房地产信托的募集资金规模仅40亿元，其在当周信托资金投向的占比中，也被金融类信托产品超越，不再占据榜首位置。

在接下来的11月5日至11月11日这一周里，房地产信托的募资情况更不容乐观。统计显示，该周成立的集合信托产品中，投向房地产领域的资金规模仅4.4亿元，在各大类信托投向中排名倒数第二。房地产信托募资收缩的情况非常明显。

“最近这段时期，房地产信托的募集确实比较困难。”华东地区某信托公司高管对记者表示。该人士透露，目前他所在公司积压的房地产信托项目不少，尤其是发行后要募集成立比较困难。房地产信托正出现“不缺项目缺资金”的情况。

在房地产信托募集资金难度增加的同时，该类产品的预期收益正节节攀升。统计显示，今年前三个季度，集合信托市场上成立的房地产信托产品的平均收益率分别为7.71%、7.88%和8.07%。进入四季度，截至11月15日，房地产信托产品的平均收益率已达到8.41%。

如果从单个产品的收益情况来看，当前市场上甚至不乏收益率超过9%甚至10%的房地产信托产品。事实上，作为房企在信托之外的另一个重要融资渠道，海外发债也被视为地产商获取资金的重要途径。上证资讯的统计显示，今年下半年以来，房企海外发债的平均票面利率已达到8.97%，而今年上半年的平均票面利率为6.94%。

对此现象，百瑞信托博士后科研工作站研究员谷晓明认为，受国内去通道、去杠杆、防风险等政策影响，地产企业融资渠道受阻，但是由于业务扩张或者借新还旧等原因，它们对于资金的需求依旧迫切，直接导致融资成本的提升，推动预期收益率上涨。

融资成本高企凸显风控加码

“房地产信托产品的收益率不断抬升，其实折射的是房企融资渠道不断收窄的现状。”某中部地区信托公司人士对记者表示。在他看来，房企的融资难问题已经蔓延至信托领域，近期房地产信托项目的缩量其实也是信托公司加强风控、抬升门槛的结果。

该人士表示，随着监管对地产业务进行相关窗口指导后，今年9月份以来，不少信托公司的房地产信托业务都有所收缩，尤其是之前业务开展较为激进的公司更相对谨慎，有些甚至都暂停了地产业务。

他透露，目前不少信托公司都设置了交易对手“白名单”，很多房企因此被排除在合作范围之内，而即便是合作伙伴，信托设置的资金成本门槛也越来越高。他预计，按照目前的房地产信托产品的收益率推算，当前房企的融资成本大约在12%-15%。

而前述信托公司高管则表示，除了前期监管政策逐渐显效的原因之外，今年以来信托频现兑付危机，加上房地产行业持续的宏观调控，导致当前个人投资者对房地产信托产品的投资态度趋于谨慎。“信托资金来源的紧张，不仅是引发资金成本上升的原因，同时也导致了房地产信托募资规模的下降。”该高管分析道。

不过，虽然募资困难渐显，融资成本也不断抬升，信托业内人士相对一致的观点是：短期内信托公司出于风控的因素和募集难度，对于房地产信托业务的态度或趋于审慎，但从长期来看，房地产信托业务仍是当前行业转型期支持信托公司“活下去”的重要业务领域。因此，后续为吸引投资者的资金，房地产信托的收益水平仍有望维持高位。