北京供地目标完成压力较大 大规模集中拍卖土地

还有一个多月，2018年就要过去。还没完成全年卖地计划的城市正加紧冲刺。11月26日，北京将有13宗土地出让，起拍价295.19亿元，其中12宗宅地。中原地产首席分析师张大伟表示，如此大规模地集中拍卖，在北京土地拍卖市场上十分罕见，或创下今年单月土地成交额最高的纪录。

根据《北京市2018年建设用地供应计划》，今年全市建设用地计划供应总量4300公顷，其中，住宅用地1200公顷。截至目前，供应和成交情况不容乐观。前10个月，北京市共成功出让土地50宗，成交建设用地面积358.59万平方米，同比下降45.37%；成交总金额1093.53亿元，同比下降48.64%。同时，土地市场流拍现象明显增多，目前共有7宗土地流拍（其中6宗为住宅土地），是2017年的3倍多。

可以预见，今年北京市的供地目标完成压力较大。9月份，北京相关部门曾表示，将陆续安排66宗住宅用地出让。北京规划和国土资源管理委员会网站信息显示，11月份，北京合计将出让经营性质地块共18宗，总起始价461.56亿元。

为吸引房企，北京降低了竞拍门槛。在北京规土委发布的补充公告里，11月26日的竞拍将分组进行，竞买人只要交纳规定金额的共用保证金即可参与组内所有地块竞拍活动。

而以往的土拍活动中，一般情况下参与一宗土地的拍卖就要交一次保证金。业内人士预计，11月26日土地拍卖不出意外的话，成交总额将超过300亿元。和北京一样，广州也在年底加速出让土地。进入11月，广州共计挂出24宗地块，出让土地面积230.15万平方米，起拍总价430多亿元。

《广州市2018年建设用地供应计划》显示，今年计划供地总量19.39平方公里，其中，住宅用地6.25平方公里，商服用地4.0平方公里。根据克而瑞的监测数据，截至11月16日，广州共计成功出让64宗地块（不含工业地），总成交面积291万平方米，同比增加22%。

而已出让的土地都是以低溢价、底价成交为主。截至11月中旬，广州商住地块成交总价664亿元，同比减少11%，平均溢价率为6%。出让的64宗土地中，有42宗土地是以底价成交，占土地出让总数的66%，另有7宗地块流拍。

目前，广州离年度土地出让计划还有相当大的距离，预计年内还有大量的土地会批量上市。楼市热点城市南京土地出让形势稍好，但压力也不小。11月29日至12月18日，南京（不含溧水、高淳）将掀起一轮卖地高潮，共出让22宗地块，起拍总价118.8亿元。与之前相比，其中一些地块的竞拍门槛大大降低。

比如，拟于12月18日出让的8宗地块，取消了竞买人具备房地产三级及以上的开发资质的要求，不再限制一个竞买人只能拿一块住宅或商住用途的地块，竞买保证金比例降低，从原来的起拍价五成调低至两成或三成。

降低门槛的用意非常明确，就是希望促成土地成交。今年前10个多月，南京共出让54宗地块，而最后一个多月要出让22宗地块，可见卖地心情之迫切。

为了应对市场的变化，早在今年7月份，南京就取消了土拍中的“竞价达最高限价的90%需现房销售”等要求。尽管这样，土地市场依旧凉风习习，今年以来，南京已有1宗地块流拍、6宗地块终止出让，卖掉的也多以底价成交。

根据南京市国有建设用地供应计划，2018年计划出让经营性用地750公顷，但到目前，已成功出让土地占整个出让计划71%，尚有约三成任务有待年底冲刺。11月23日，南京市发布了2018年第五批土地出让预公告，共计出让7宗地块，想必是要赶在12月底出掉。