易居丁祖昱：对三年内达到两万亿元规模充满信心

“42.195公里的全程马拉松才开始1公里，刚刚热完身，体力充沛、配速正好，但前路很长、坎坷也多，还需要不断坚持勇往直前！”

易居企业控股赴港上市一周年之际，热衷跑马的丁祖昱在朋友圈写下上述文字，并配发了他的微信公众号——“丁祖昱评楼市”当天发布的文章——《立鸿鹄志，做长路上坚定的奋斗者》。

在外界看来，丁祖昱是地产界的网红，政策解读、时事辣评让人看得过瘾。他在上海梅赛德斯奔驰文化中心举行跨年演讲，曾一票难求。

近日，在做客由上海证券报和约珥传媒联合打造的《直面掌门人》节目时，丁祖昱表示，自己现在更重要的身份是管理者，是易居企业控股的CEO，带领公司不断成长才是最重要的事。

回顾上市一年来的表现，丁祖昱认为易居企业控股的发展速度很快，易居营销（一手房代理销售）、克而瑞（房地产数据应用服务）及易居房友（二手房平台）均按照既有战略推进，“目前情况比预期的要好，可以交出不错的答卷。”

展望未来，易居企业控股“要做中国最大的房地产交易服务平台”的初心没变，“万亿”只是丁祖昱的“小目标”，“希望在两三年内，达到两万亿元，甚至更高的规模，我们还是有信心的。”

“作为一个厚积薄发的房地产服务企业，当下的易居有点类似2016年时的房企，即还处在价值发掘的阶段，未来两到三年将是绽放的时候。”丁祖昱说。

平台连接万亿

“中国一手房交易规模超过10万亿元，在此过程当中，我们希望拿到一个相当的份额，由我们平台最终完成。”

开门见山，简单寒暄了几句，丁祖昱很快将易居的目标提了出来，里面有两个关键词——“万亿”和“平台”。

万亿？这显然不是个小数目，在得到丁祖昱确认后，新的问题很快进入脑海——怎么实现“万亿”？

答案就在后两个字——“平台”。易居的目标是要做中国最大的房地产交易服务平台，这个平台有三个部分，易居营销、克而瑞及易居房友，三者协同实现“万亿”目标。

扛大梁的是易居营销，丁祖昱将其分为两个类别：一个是直接由其团队代理销售的，过去几年一直在稳定增长，2018年的规模是差不多5000亿元，稳定增长至万亿元不成问题；另一块则是合作，易居与房企的自销团队成立合资公司，双方将各自优势放进去，实现更高效的运作。

“开发商的管控能力比较强，我们的基础团队更有优势，双方取长补短。”丁祖昱告诉记者，现在整个市场50%至55%的销售份额为开发商自销，一旦易居介入这一板块，将打开很大的市场。

面向中小微经纪的易居房友也能给一手房销售带来增量。2016年1月，易居房友战略发布，S2B2C全产业链资源整合赋能中小微经纪。2019年，房友战略再次升级，目标链接3个“10000+”：10000+家中小微门店，10000+联动渠道，10000+社区。

丁祖昱解释，房友连接了上万家中介，为它们赋能的同时，也希望把一手楼盘分发出去，由中介进行相应的销售，并把客户带到现场。

“一旦有了平台思维，或是平台战略，我们整个运作方式都发生了很大的改变。目前来说，这个平台至少需要两个支撑，一个需要专业支撑，这就是克而瑞，为平台提供各方面的专业支撑。另一个支撑，我觉得更重要，就是人力资源方面的支撑。我们现在想做‘中国最大的人力服务’的机构，来支持我们整个平台战略，这里面包括招募、培训置业顾问，然后再输出置业顾问。”丁祖昱说。

丁祖昱认为，这是对整个房地产行业都大有裨益的事情，相当于行业的“蓝翔技校”，过去没人这么做，现在易居有这个能力，也有意愿做这件事，相信一定能做好。

规模制胜

2018年，易居企业控股实现营业收入59.49亿元（人民币，下同），同比增长28.37%，实现归属于公司股东的核心净利润达11.4亿元，同比增长63.0%。这是易居在港上市后交出的首份年报答卷。

为何能实现如此高的增长？

“就是一句话，规模，规模经济。”丁祖昱直言。据悉，上述收入中很大一部分来自于一手房代理，而这种业务有着明显的规模效应，比如，做到3000亿元就能保本，做到4000亿元能赚到一些，规模越大，收益越多，可管理费用、基础薪酬等投入几乎都在前期。

事实上，越来越多的房企开始选择易居营销，这是因为，房企的销售并不是持续的，考虑到开发节奏有着明显的淡旺季，而易居营销有着自己的“铁军”，随时可以打大仗、打硬仗，还有全方位的培训和数据支持，更有竞争力。

克而瑞的情况也是一样，其在房地产数据领域深耕十载，建立起房地产数据库系统“CRIC”，遍布中国29个城市机构、信息覆盖367个城市。这些都是先期投入，后续数据的销售其实都是增量。

“这两块一旦增长，效应是非常好，今年其实我们还有一块，就是房友，对一手房提供的一、二手联动，去年房友还略有亏损，处在投入期，现在也可以很高兴地告诉大家，今年这一块是铁定盈利了。”丁祖昱说。

与易居营销、克而瑞类似，易居房友同样是个规模经济的产品，当期连接数以万计的中小微经纪，盈利的空间将是非常巨大的。

在丁祖昱看来，中小微经纪将会一直存在于市场中，房友就有着持久的生命力。事实上，发达国家一些大的加盟品牌，很少有直营连锁品牌，更多的是独立经纪人，他们可能会加入一个平台、共享一些房源，但他的运作都是个人一体化的。

“未来，经纪公司、门店可能会越来越少，甚至有一天不需要门店了。随着互联网不断渗透、经纪人专业能力提升，相信中小微经纪会成为一股非常重要的力量。或许到那时，几分天下吧。”丁祖昱说。

未来三年是机会

做研究多年，丁祖昱认为这对自己的帮助非常大，而现在易居的平台战略，也是基于对中国房地产市场深入研究后做出的决策。

现在中国房地产市场处于什么状态？

丁祖昱认为，中国房地产市场高速增长时代应该已经过去了，但并不代表就要下降，未来若干年，都可以保持15万亿元左右的规模，可以保持很长一段时间。其次，二手房值得重视，这个规模还在不断放大。

“在相当长的时间里面，只要中国城市化的进程不停下来，我觉得房地产市场仍然是大有可为的。”丁祖昱说。

基于此，丁祖昱判断，易居未来机遇远远大于挑战。过去三年，正好是房企的集中度大幅度上升的过程。服务企业可能略微滞后于这个高速增长期。接下来三年，则应该是服务企业集中度大增的三年。“我们希望能够抓住这样的一个集中度快速上升的机会，奠定在行业当中的领先地位。”丁祖昱说。

对于房地产市场走势，丁祖昱判断，今年下半年，形势会比上半年好一些。

“今年2月底、3月初，开发企业拿地的速度明显提升，所以我觉得今年下半年，特别是从8月下旬开始，整个供应会回到相对正常的情况，四季度供应还会增加。所以下半年对于我们来说机遇更大一些。”

一年前，丁祖昱曾写下这样一段话：“我就是不减速，我不愿意放纵自己，放过自己，每天都必须认真过。”

这条路上，与丁祖昱并肩的人越来越多。他希望邀请更多投资人加入。“如果今天能够成为我们的投资者，未来两到三年，他不仅不会后悔，还会感谢我们的努力。如果那时他能跟我说一声‘谢谢’，那将是我最大的收获。”