公募REITs真的要落地 很快就能投到了吧？

房地产投资当然很香，哪怕是在楼市被一再调控的情况下。长期看来，一线城市、核心地带的商业地产，租金只会一直涨涨涨。像北京金融街、广州天河的写字楼，很难想象这种物业的租金回报会不好。在家庭资产配置当中，房地产是很重要的一个组成部分，但是买房的成本。

REITs（Real estate investment trust），就是不动产投资信托基金。在美国、日本、新加坡、香港这些地方已经很成熟了。对咱们普通人来说，当然喜欢流动性、收益率和安全性都好的投资工具。

核心城市、核心地带的房地产虽然长期来看，收益真的不错，但不动产流动性差、变现难，也是事实。

买了房放在那看着房价蹭蹭涨，需要用钱短时间之内不能脱手，就只能干着急、看个纸面富贵。而且，买房这事儿，真有投资价值的房产，随便拿起来就得几百万、甚至上千万。

这投资门槛，比私募基金还高出好几个级别。REITs解决的就是这个问题，把房子这种不动产给证券化了。

RETIs的运作模式——简单来说，就是大公司发行个RETIs产品，把大家的钱凑在一起，去买有投资价值的物业；房子买下来之后，用自己的运营能力，去好好管理，收来的租金利润当中的大部分都要发给当初凑份子的投资者。

就是这个模式，美国已玩了60年了。现在全球REITs的总市值达到了1.8万亿美元；香港市场上REITs市值接近300亿美元。

从底层资产的角度来看，REITs持有的是不动产，核心地带优质物业会产生持续、稳定的现金流。这个道理谁都懂，就是房子买起来太贵，回收周期又太长。投资REITs就相当于是用很少的钱，参与到了体量很大的不动产项目投资里。

从资金管理的角度来看，REITs和普通公募基金是一样的。由托管人负责托管REITs持有的不动产，并且还会对基金管理人的行为进行监督。资金的安全性是有保障的，不会出现P2P那样的卷款跑路的情况。

这么好的投资工具，我们国家当然也有。2014年，第一单REITs中信启航专项资产管理计划发行；到2017年5月31日，国内发行类REITs产品共计29单，规模达到880.49亿元。

这些产品严格来说，都是“类”REITs，和美国、香港那种成熟的REITs比，底层资产、管理方式上都差了很多。

REITs在中国发展的这么慢，原因有很多——比如，法律主体地位不明确、信托法规不支持、房地产法规的局限、税收优化政策不明确、多方监管造成监管主体不明确不协调、信用评级制度不完善等等。

最主要的原因，还是回报率相对较低！从目前的情况来看，我们国内的大部分商业物业的收益率都低于10年期国债收益率。相比之下，美国REITs的分红率和股息率就相当可观了，权益型REITs平均股息率比美国10年国债高1.12%。

归根结底，还是底层资产的收益率低，传导到产品上，导致REITs产品的实际收益率偏低。所以在中国，REITs才会受到冷落。

最近，证监会发布了《公开募集基础设施证券投资基金指引》。中国版公募REITs，终于要来了！

中国版REITs和其他国家、地区最大不同的，在于我们的REITs，底层资产是基础设施建设，而不是传统的房地产信托。说起来也简单，以前国家搞基础设施建设，筹资方式主要是靠发行国债、地方债和依靠城市投资集团。

这种方式往往会造成地方债务负担。比如，被反复鞭尸的贵州省独山县......就是拿着融到的钱去乱搞投资。发债的钱到手了，就不按计划干正事了。

所以，证监会的指引要求，REITs必须把80%以上的基金资产投资于基础设施资产支持证券，取得基础设施项目完全所有权或经营权利。

中国版的REITs，就是给了我们一个参与国家基础设施建设的投资通道。

但是，最重要的一个问题是——如果底层资产，也就是REITs投资的项目不够好，不能产生预期的收益该怎么办？

为了规避这种风险，特意设置了一个投资原则——要求投资的项目至少要经营三年以上，而且已经能产生持续稳定的现金流。

中国版的基建REITs，到底值不值得投资呢？从支持国家基建大发展的角度来看，怎么也该尽点绵薄之力吧。不过，作为一个理性的投资者，要不要投，还得细细掰扯掰扯。

在收益上，《指引》要求——“基金管理人主动运营管理基础设施项目以获取稳定现金流，并将90%以上合并后基金年度可供分配金额按要求分配给投资者。”

申购方式上——“基金份额发售方式，采取网下询价的方式确定基金份额认购价格，公众投资者以询价确定的认购价格参与基金份额认购。”

也就是先向机构询价之后，根据机构们给的价格来做定价，普通投资者们就按照这个确定的价格来进行投资。严格的来说，这个定价还不够市场化......

机构定规则，散户求带玩。机构们到底会怎么定，还要看看具体落地的情况再说。不过，从项目的收益情况来看，我们国家一直都有“基建狂魔”的称号，中国速度、中国质量都是杠杠的。这么高的水平，就是日复一日硬刚出来的......

德国修一条小马路至少得三年，我们国家，只需要三天。从经济发展的角度来看，又回到三驾马车“投资、消费、出口”上了。当下全球疫情蔓延，外贸受阻，消费低迷，想拉动经济靠什么？基础设施建设。

除了5G、信息网络这种新基建，交通能源、仓储物流、环保、产业园区这些老基建当然也不能落下。为了吸引投资者，REITs要求投资的都是收益稳定的优质项目。据以往的数据来看，优质PPP项目的内部收益率从目前水平来测算，大致在年化5-6%水平。

落实到产品上，市场预期收益率能达到6%以上。这个收益水平，和美国REITs的内部收益率比起来，就不会甘落下风了。

REITs目前在国内还是新兴事物，和美国、香港成熟的REITs开放式的产品形态来比，我们的产品是封闭式公募基金。有封闭期在，就限制了流动性。

这种设计应用在新事物上比较多，比如科创板的一众基金里，好几只都是封转开。这种设计，就是为了保证基金经理初始仓位的稳定，好有足够的操作空间。

但对于我们普通投资者来说，流动性是个大问题。如果想投，就要拿那些短期内不会用到的钱才比较合适。不过，具体的产品形态还没出，等风来吧。