探营环京楼市：燕郊开发商不卖新房了（2）

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近期，就在不断频出的限购政策让购房人重新关注环京楼市的同时，不少开发商也将当下看做是一个重要的推盘节点。据统计，4月共有20余个环京项目推盘。而小户型以及西南区域成为了此次推盘的主要亮点。

而在限购的环京背景下，满足自住成为了开发商与购房人共同追求的目标。

环京楼市推盘量增加

步入4月，政策频出后的环京楼市也有了显著的变化。

据房天下数据研究中心统计，2017年4月中下旬，环京计划将有16个项目入市。相对3月况，4月入市量稍有回暖，尤其在环京区域，在经历密集限购洗礼后，4月仍有多住宅项目齐入市，但相比以往，一向为楼市旺季初始的4月，本次开盘数量略有“回暖”却犹显冷清。

从数据来看，环京入市量则高于全北京总和。虽然在新政前后，环京地区相继推出限购政策，部分地区首付提至5成以上，购买套数也有限制。但与北京的新政以及总价相比，显然环京的楼盘更适宜多数购房者购买，因此，相当一部分购房需求外溢至环京。

而在限购的背景下，入市的环京楼盘也有了更多的变化。据统计，此轮环京入市的项目中包含30—70平方米小户型的有6个项目；70—100平方米刚改中小户型9个；100-140改善型户型10个；140平方米以上的大户型仅3个。在推盘量方面，环京入市量则高于全北京总和，并主要集中在西南部区域。

“事实上，对于开发商来说，环京炒房的浪潮已经消退。”香河当地某房企负责人表示，目前项目的销售方针从整体的购房人已经逐步向刚需购房人群进行导向。而据记者了解，目前绝大多数环京楼盘在项目宣传的时候已经不再使用投资、高回报率。

而对于不少业内人士看来，环京区域人口并没有太多净流入，本地需求也没有大的提升，但供应量却在不断增加。从开发商角度来看，开发的楼盘有很大一部分所针对的就是北京的投资客。但需要注意的是，环京区域的楼盘由于没有产业进入，变现能力会比较差。为此，在限购的背景下，开发商只得回归刚需、加速跑量。

为此，也造成了环京项目的扎堆入市。而在入市的项目中，东南部环京区域也将是此轮环京楼市供应的热门区域，燕郊、香河、固安、武清、大厂、廊坊均有项目入市。西南部环京区域的保定、涿州共5个项目入市，北部环京区域仅怀来一个项目入市。东南环京依旧为环京中的热区，西南环京正迎头赶上。

购房人谨慎出手置业

就在开发商加急推盘的时候，对于购房人来说也变得越发冷静。这一方面也得益于政策的调控。从317北京限购政策发布以来，3月21日廊坊地区也进一步加码调控政策，形成围绕环京和环雄安两大限购圈，除去北京和天津两个直辖市外，河北张家口、承德、廊坊、保定和唐山也均处于限购状态。

不同于以往限购，本轮限购有两个主要特征：一个是普遍增加非户籍人士购房社保或个税要求，二是首付比例、交易税费、银行利率等都不同幅度提高，不仅交易成本大幅度增加，而且进入门槛也普遍提升一个台阶。

在这种情况下，对于刚需而言，无论在北京还是环京地区，所谓的“处女贷”显得格外重要，对此，有业内人士表示，“原来在北京买了，在环京也可以买，现在名下有贷款，在环京再买按揭利息会增加，在环京有贷款，在北京买就成了二套了。原来是共存，现在非此即彼。”

此外，上述人士还表示，环京地区房价过高“虚火”越旺，会掏空城市发展动力，更不利于承接北京外溢产业。从市场看，一些地区目前调控政策对市场影响仍较弱，未来环京区域可参考北京调控政策，否则房价上涨的预期依然会强烈，导致投资需求集中。

然而，逐渐趋于平静的环京楼市也并非将成为“空城”。事实上，不少持观望态度的购房人中，仍有刚需族对于环京楼市依旧充满了关注。

中经联盟秘书长陈云峰表示，在京津冀协调发展重大的红利下，天津、河北搭上北京快速发展的列车，环京楼市仍具有发展空间。而从京津冀的长期发展来看，环北京楼市确实拥有长期利好。但对于房企打出的各类概念和营销方法，建议购房者理性分辨。

但在当下，对于环京楼市来说，急需整顿的仍是各种不规范现象。对此，亚豪机构市场总监郭毅认为，环京楼市不规范现象较多，但是整个区域的消费需求其实也是比较旺盛的，不过没有一些销售机构或者房企过度炒作的那么“火热”。

对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也表示，“受到2015年我国一线楼市销售火爆因素的影响，以北京外溢需求和投资需求为主的环京楼市，在2015年销售也异常火爆，房价涨幅普遍在50%以上。但自去年9月30日开始的全国范围内楼市调控收紧影响以及货币政策的收紧，使得普通购房人和投资客对未来楼市的预期发生较大改变。在北京楼市已经出现明显降温的市场背景下，对市场非常敏感的投资客开始撤出楼市，寻求新的投资渠道。所以2017年环京楼市将有可能经历降温。（来源北京晚报）