环京楼市普降 二手房价格下降4000-6000元

股城网注：环京楼市普降，二手房价格平均下降了4000-6000元。各地大小中介公司都冷冷清清。分析人士人认为，环京楼市成交量不会上升，整体市场还在低谷中。

在河北廊坊市四个月内两次出台严格购房政策调控下，环京楼市如同炎炎夏日里被暴雨浇了头，经历了从炙手可热到门可罗雀的“冰火两重天”。《华夏时报》记者7月18日至20日集中探访了燕郊、香河、固安、涿州等地，发现这些区域内二手房交易价格明显下降，最低一万左右，最高不过两万六，与高峰期相比平均价格下降了4000-6000元，回到了2017年年前的水准；廊坊范围内一手和二手住宅房对无购买条件者均已无法出售，许多中介都在力推外地投资者购买不在限购范围内的商住两用公寓房。

更能直观反映楼市冷暖的是中介公司。在记者探访各地大小中介公司时，毫无例外每个店都冷冷清清，除了记者以外没有其他投资者进来询问。燕郊孔雀城的一名工作人员向记者表示，这段时间客源和收入都有所下降。“二三月份的时候，屋里都是人，座位都不够用。”他望着空荡的店面对记者说。

位于河北省三河市的燕郊号称大北京楼市的“晴雨表”。燕郊京榆大街燕灵路口处，曾经布满了大大小小的中介公司，现在许多小房产中介已经上锁歇业，徒留门面和招牌；也有几家大中介也关了张，只剩几张椅子凌乱地摆在前台，有的甚至都没有上锁，直接用几块石头堵住了大门。

“现在燕郊二手房基本上每平米就两万二左右，但你是外地人，也买不了。”代理销售华夏孔雀城房源的中介李明对《华夏时报》记者说。四个月内承受了两次限购“组合拳”后，来自北京的购房者已经无法通过正规渠道购买燕郊、香河、固安等地的一、二手住宅房。“所以大部分业主和投资者现在都是观望。”他建议购买唐山附近价格低廉的房子，同时也推荐燕郊及香河的公寓。值得注意的是，在记者走访的四五家燕郊中介中，大部分工作人员都极力劝说记者购买这种40年产权、商住两用的酒店式公寓，表示土地使用权期限不是问题，公寓价格更低廉。

另一位中兴和园二期的中介黄达（化名）更是主动唱衰燕郊的居住环境。“燕郊晚上的时候，路上都是烧烤摊和水果摊，垃圾很多，现在看不见是因为第二天早上都收走了。”他转而把记者引向香河的商住两用公寓，“香河的居住条件好，燕郊两万二只能买个毛坯，香河一万五还送精装修。”

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏时报》记者表示，限购等规定卡住了很多购房者的入市，所以这个时候中介会对一些看涨通州和燕郊市场的购房者积极推销酒店式公寓。当然酒店式公寓实际上已经成为投资性价比较低的产品，有两个问题，第一是天然的产品问题，类似土地使用年限不是70年，住宅市场会配套相应的体育设施等社区配套不会跟进；第二是容易面临各类管制，一经管制，往往导致产品难以转手，这就影响了投资收益。

2014年以来，北京周边楼市价格疯涨，投资客在环京楼市囤积房产，将价格越抬越高。“当地人买不起，全是外地人买，香河小区入住率能达到30%就算不错了。”在实地采访中，有中介人员向《华夏时报》记者透露。

政府整治房地产市场的决心，在2017年化为真刀真枪的限购政策。3月21日，河北省廊坊市政府出台第一次调控政策，针对廊坊区域非本地户籍居民家庭，限购一套住房，购房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房；6月2日又发布了第二次限购令，要求自6月6日起，非本地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上纳税证明或社会保险缴纳证明的，限购一套住房，包括新建商品住房和二手住房。已经拥有一套及以上住房，或者无法提供当地3年及以上社保证明或者纳税证明的，非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房，补缴的纳税证明和社保证明不得作为购房的有效凭证。

“史上最严限购令”可谓立竿见影。安居客网站廊坊房价走势图显示，廊坊7月二手房均价每平米20014元，较4月份的高点21735元下跌近2000元，已经是连续第四个月价格下降。依照房天下网的新房价格走势图，燕郊区域已从29645元/m2下降到26934/m2，香河从18332元/m2跌至16979元/m2，涿州降幅为15%，从15300元/m2到13003元/m2，唯独固安下跌较少。

中原地产研究院张大伟接受《华夏时报》记者采访时表示，环京整体市场都有所降温，前期涨幅过快，目前各地都需要调整。从记者走访的情况看，香河与燕郊类似，一、二手房交易均难展开，香河二手房价格在年后猛涨五六千元后，上个月又跌了四千元，基本恢复到年前的价格。由于机场建设利好，固安大多数业主并未受到房价下行压力选择抛售。“二手房是一房一价，现在卖房子的都是急着用钱的，不急的都还在观望。”固安县我爱我家的房产中介吴某说。而不限社保的涿州，房价大多在1.1万元至1.5万元每平米，仅高铁新城区新房价格在两万以上。

“要努力把房价调控在2016年10月的水平，确保环比不增长。”在6月2日出台的《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》中，廊坊市政府表明了调控房价的初期目标，而现在看来，距离目标达成已经不远。

“6月份没成交多少，7月到现在成交了四五十套。”固安联众二手房的工作人员赵某表示。在香河，记者采访的四五家大小中介都表示销量比上月好，更有人称本月已经网签了一百多套二手房，大多是自住的顾客。

燕郊的情况更为复杂，大部分中介只表示房价到现在“趋于稳定”，日子仍不好过；只有李明告诉记者，这个月签订的合同里价格比上月稍微上调了一点点，“跟你说的价格都是两万一，实际合同上已经比上个月高了一两百。”

对此，张大伟分析，7-8月是惯例的市场淡季，而且调控才刚开始2个月，成交量不会上升，整体市场还在低谷中。严跃进进一步表示，如果说成交量相比6月份有所上升，不排除是因为6月份交易偏弱，部分需求在7月份才释放出来。

另一种可能是，面对着政府的政策高压，一些开发商和中介仍有暗箱操作的余地。当记者向燕郊京榆大街富力广场的销售人员询问是否有一手房出售时，该工作人员透露，有些开发商实力大些，可以帮助操作。香河县新开街兴达置地的中介任某表示，像珠光房地产等大开发商可以帮助外地人买进一手房住宅。另一位中介则向记者推荐一个“仅存”的6月份开盘的住宅项目，称购买该楼盘可免受社保限制。

也有不少中介，告诉记者如果能够全款购置二手房，他们可以帮忙“操作”，补缴3年社保。然而，这些手段均有不同程度的风险，尤其是补缴社保。“有些人可能是有些办法，但凡是大中介都不敢跟你保证能办下来。”兴达置地相关人员表示。（来源华夏时报）

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下半年楼市或是刚需出手的好时机

对于刚需购房者来说，现阶段是遵循“买涨不买跌”的惯例而等待观望，还是做好甄选工作，挑选性价比高、升值潜力强的物业择机出手？

这一轮调控相较以往数次调控来看，在广度（出台政策的城市的数量）、强度（主要是限购限贷的强度）、维度（限购政策类型）以及力度（执行力度）上，都已全面升级。在这种情况下，专家认为包括一线及二线热点城市，未来市场出现量缩价跌的概率极高。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，进入下半年后，在调控不放松的前提下，一线及热点城市成交量低迷态势不会得到太大改善，而价格走势也会因为成交的低迷而出现回落，不过幅度不大，预计在5%以内。

如果这个判断正确，那么对于刚需购房者来说，下半年将是比较好的购房机会。

另外，大城市周边卫星城市，因为地缘关系，会承接大城市溢出人口，因而发展潜力也不小。随着大城市的发展，周边三四线城市功能会随之得到发展，因此大城市周边明显有人口增量的二三线城市由于地缘关系，再加上人口竞争力的上升，未来的房价上涨趋势比较明显。无论是刚需还是投资都应趁早下手。

当然，我们还要关注政策面未来的变化。在限购、限贷、限售和限价等政策的共同作用下，房价暂时得到了稳定。但在热点城市库存减少、开发商投资热情不高（未来供应将相应减少）、国内投资渠道狭窄、海外投资受限、人民币面临贬值压力等大背景下，一旦政策松绑，楼市还是可能出现快速上涨的趋势。

卫民不动产策划智库总经理蔡为民指出，本轮以行政命令和货币去杠杆为主要基调的调控措施，对消费者的心理预期可能只会在某一个阶段产生作用，但并未真正扭转市场长期看涨的预期，所以政策一旦松绑，房价极有可能出现报复性反弹走势。（来源理财周刊）