燕郊楼市怪现象：燕郊二手房供过于求
【文章摘要】燕郊楼市怪现象：开发商推盘节奏放缓；投资客降价抛售二手房；中介靠外地生意揽客。分析人士认为，长期调控后燕郊楼市将会回归平稳。
6月2日，廊坊发布环京地区史上“最严限购令”，自此，“高烧”中的燕郊楼市开始逐渐降温。经过两个月，燕郊楼市情况如何？日前，北京晨报记者前往调查却发现燕郊楼市出现了三个“怪现象”：在售新盘寥寥、二手房供过于求、中介纷纷推销外地楼盘。
现象一：开发商推盘节奏放缓
“最严限购令”的重压之下，一度热闹非凡的燕郊楼市，立马沉寂下来。上周五，北京晨报记者在燕顺路上走了一圈，发现各大售楼处门可罗雀，在售新盘寥寥无几。
据了解，目前燕郊仅有汇福悦榕湾有少量住宅在售。汇福悦榕湾销售员刘丽（化名）介绍说，“我们从限购开始前就开盘了，现在住宅只剩下几套75.49平方米的两居室，单价在三万八左右。”
位于燕郊新城的港中旅·海泉湾开盘三天后暂时封盘，目前仅剩100多套小两居待售。销售人员王红（化名）表示，“现在可以先交资料排卡，等开发商通知立马就得办手续。”
燕郊目前在售新盘较少，并非是住宅供应不足，而是开发商放缓了推盘节奏。北京晨报记者以买房人身份致电首尔甜城售楼处，销售员史玉（化名）表示，“我们在售的只有商住项目，手里确实有现房住宅，但还没接到通知开盘，估计售价会在三万元以上。”天洋城4代、港中旅·海泉湾等多个项目均有加推计划，但开盘时间待定。
现象二：投资客降价抛售二手房
燕郊作为一座“睡城”，在承接了北京外溢的居住需求的同时，在燕郊购房也曾是一条回报率可观的投资途径。然而“最严限购令”却一把将燕郊投资客推向冰窖，不少人迫于资金压力降价抛售二手房。
“去年一堆人追着要330万买我手里的房，可今年我周转不过来，只好追着别人240万卖掉的。”手里攥着三套房的李老太无奈地说。不少投资客急于脱手套现，这使得燕郊二手房价格比峰值时期的“近三万”跌了好几成。
位于东贸国际小区附近的房产中介经纪人向北京晨报记者推荐的一套不到80㎡的两居室，单价在25240元/㎡。“这是投资客抛售的，装修简单也没人住，买来自己住很划算。”经纪人小王向北京晨报记者极力推荐，“总价还可以降个十多万，这些都可以跟房主商量。”
燕郊本地人老王则热心地给北京晨报记者“支招”，“你跟着中介看完二手房，多晾他几天，保准给你打电话降个几万块。”
现象三：中介靠外地生意揽客
“降温”的楼市让燕郊各大中介告别了熙熙攘攘的热闹景象。无论是燕顺路周边，还是燕灵路口附近，年初时的交易盛况早已不在，不少中介门前冷清，门店内仅有的几名房产中介经纪人也都无所事事。
新盘寥寥，二手房降价抛售，燕郊的中介们纷纷将目光转向了限制条件较少的天津、唐山等地区。受门口宣传牌吸引的买房人，往往进到门店里，才知道宣传的都是外地项目。
北京晨报记者走进鼎盛地产的燕郊门店，工作人员正好在为天津的天宝福苑项目“集中上课”。中介经纪人小许介绍，“通过京沈高速和通唐公路到北京一个多小时，交通便利，配套完善，重点是外地人可以补交社保买房。”
来自唐山的中介经纪人小孙偷偷向记者透露，“隔壁中介卖的唐山项目下面是盐碱地，当时卖2000多元一平方米的时候当地人都不买的，结果他们现在在做宣传。”
【观点】
降温有助于燕郊楼市稳定
燕郊多年以来都是北京外溢刚需的置业首站。但此前被投资客炒热的燕郊房价却让刚需置业者望而却步。严厉的调控政策正是要遏制燕郊炒房热。
中原地产首席分析师张大伟分析，“此前，燕郊市场投资比例过高，所以房价涨幅过快。在当下限购等调控政策下，购买力降低导致投资客加速离开，自住比例低，所以跌幅高。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示，“对于燕郊楼市来说，降温和当前楼市中的购房需求减少是有关的，这也有助于燕郊楼市的稳定发展。”
面临燕郊如今新盘寥寥、商住当道的楼市现状，严跃进建议购房人结合自身需求理性置业，“购房者需要关注一个问题，即购房后是否要落户，如果不可以，建议还是考虑类似缴纳社保后续购房的模式。”
长期调控后回归平稳
在“最严限购令”的压制之下，无论是新型商品住房还是二手房市场，燕郊貌似陷入了市场“寒冬”，但这并不意味着燕郊楼市今后会“一蹶不振”。相反的是，张大伟认为得益于北京新规划的出台，燕郊楼市依然向好。“未来在通州的加速建设下，燕郊的需求还是会逐渐从过去的投资为主向刚需居住比例扩大。”
“在调整一段时间后，燕郊楼市还是会回复平稳。”张大伟说道。
严跃进同样看好燕郊楼市，“这一轮去泡沫周期会比较长。未来，燕郊楼市潜在的上涨因素还是很多，后续预计仍需各类政策进行严格管控。”（来源北京晨报）
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全国楼市“逆分化”
自去年四季度以来，楼市调控政策不断深化，尤其是以北京为代表的一线城市调控政策力度空前，如今政策效果进一步显现。7月18日，国家统计局发布的6月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，北上深一线城市一手房、二手房房价环比全线下跌。与此同时，全国楼市出现逆势分化，三四线城市接替一二线城市，成为房价上涨主力。业内预计，信贷政策是决定未来楼市走向的关键因素，预计未来信贷仍将收紧，下半年全国楼市整体降温仍会持续。
一线城市房价全面下跌
自2015年楼市逐渐回暖，到2016年楼市步入快速上行通道，一线城市始终是排头兵。去年四季度至今楼市调控政策频出，在这一轮调控周期里，一线城市也成为楼市价格下调的先行者。
国家统计局于7月18日发布的数据显示，70个大中城市中，一二线城市房价同比涨幅连续回落。据测算，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅均连续9个月回落，6月比5月分别回落2.6个和1.9个百分点。二线城市新建商品住宅价格同比平均涨幅连续7个月回落，6月比5月回落0.5个百分点；二手住宅价格同比平均涨幅连续5个月回落，6月比5月回落0.1个百分点。
此外，6月，15个一线和热点二线城市房地产市场继续保持稳定态势。同比来看，15个城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落，回落幅度在0.8-5.5个百分点之间。环比来看，9个城市新建商品住宅价格下降或持平；6个城市上涨，但涨幅均在0.5%以内。
值得注意的是，一线城市房价环比下降。初步测算，6月一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.2%。其中，北京新建商品住房价格和二手住宅价格分别比上月下降0.4%和1.1%，上海的这两个数据分别比上月下降0.2%和0.1%，深圳新建商品住宅价格同比不变，二手住宅价格下降了0.3％。
对于一线城市房价的下跌，中原地产首席分析师张大伟表示，这是2014年楼市升温以来的首次，一线城市“坚挺”的房价出现实质性松动。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，北京目前正执行着全国最严厉的调控政策，所以北京楼市的调控成效也非常显著，6月不仅新房、二手房都在回调价格，降幅也在进一步扩大。上海、深圳相比没那么严厉，所以降势稍逊；广州房价在2015年、2016年并无北上深那样的涨幅，所以目前还在补涨。
此外，胡景晖进一步称，在户型上，90平方米及以下的房屋价格跌幅普遍更大，这说明中小户型业主对市场变化的接受程度更高，降价意愿更明显。而且，中小户型一直是楼市交易的主力，其价格的大幅下滑说明房价的下调已经扩散至整个市场范围，市场的降温效应已经深化，楼市已彻底进入降温周期。
三四线城市逆袭
与一二线城市房价涨幅回落不同，6月，三四线城市成为房价上涨的主力。业内认为，以往几年都是一二线热点城市房价领涨，三四线城市则在去库存的压力下苦苦支撑，如今，在一二线城市楼市调控收紧的情况下，全国楼市出现逆势分化。
从国家统计局公布的数据来看，在新房价格环比涨幅榜上，洛阳、蚌埠、北海三个城市房价上涨较快，逾2%的涨幅领涨全国。从数据看，三四线城市接近全面上涨。6月，70个大中城市中，新建商品房住宅涨幅超过或达到1%的有20个城市，二手房涨幅超过或达到1%的有14个城市，基本全部为三四线城市。
易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受北京商报记者采访时表示：“涨幅居前的这几个城市都属于所在省份经济实力或楼市经济相对发达的三四线城市，比如洛阳，明显受到了郑州市场的影响，而蚌埠市场也在近几个月开始起步。从数据中可看出，三四线城市房价上涨幅度依然较大。”
严跃进进一步分析，6月房价上涨的城市数量也有所增加，这也说明当前管控下还是有部分城市房价在抬头，这和部分三四线城市房价上涨过快有关。从把握房地产市场价格的角度看，后续对于此类房价上涨数量增多的现象值得警惕，近期一些热点和非热点三线城市主要是地级市，房价也有炒作现象，需要积极管控。
事实上，与传统热点城市在调控中降温不同，目前部分三四线城市市场较为火热，尤其是大型城市周边的三四线城市。有数据显示，三四线城市房价已连续7个月实现环比上涨。
从成交量来看，2017年前5个月中国一线和二线城市的房地产合约销售额同比分别下滑30.1%和12.9%。与之相反，受一二线城市溢出效应以及投资需求支撑，同期国内三四线城市的合约销售额较去年同期增长36%，三四线楼市销量占全国市场比重目前已保持在77%-90%之间。
链家研究院院长杨现领表示，目前三四线城市呈现出去库存态势，一方面受益于大城市调控带来的溢出效应，另一方面，增长主要驱动力来自棚改货币化。根据机构整理，目前热点一二线城市（40个城市）棚改货币化安置占比为20%，剩余三四线城市占比为80%。
涨幅收窄成大概率事件
热点一二线城市房价涨幅均出现回落，一线城市房价更是出现全面下跌，三四线城市成交上涨，全国楼市逆势分化，这些都是新一轮调控下楼市呈现出来的特征，那么未来，全国楼市走势会如何演变呢？
张大伟则认为，6月市场继续退烧，后续预计在惯例的淡季7-8月市场降温会比较明显。整体房地产市场预计在三季度的惯例淡季将出现更加明显的降温表现。本轮楼市下市场分化首次出现逆向趋势，一二线城市在调控下降温，三四线城市在投资需求推动下上升将是2017年下半年楼市的主要特点。
同样，严跃进表示，全国70个大中城市房价数据在今年上半年总体上呈现了持续降温的态势，尤其是各类严厉管控政策下，房地产市场降温态势明显，预计三季度此类数据会继续收窄。
值得注意的是，决定下半年楼市走向的一个关键因素是信贷。回顾我国历次房地产政策，无论是刺激还是压制，房贷政策是市场调整的决定性因素，这在2008年以后的市场中表现更加突出。房地产调控中，房贷政策的收紧会对市场产生实质性影响。此次行政密集调控正好与金融市场的强监管相叠加，也与流动性紧缩的市场周期相叠加，对市场形成的冲击是巨大的。
链家研究院发布的报告显示，从本轮调控政策来看，主动提高贷款资质和首付比例，在行政性收紧的同时，金融市场也开启了一轮去杠杆。金融去杠杆对房地产贷款产生了立竿见影的影响，主要表现在两个方面：一是全国多地的多个银行上调房贷利率；二是银行贷款额度减少，对于贷款资质的审核更加严格，居民贷款难度提高，放款周期从之前的10个工作日左右延长至2个月以上，不少银行暂停接力贷等产品，部分银行甚至暂停了房贷业务。
以北京市场为例，今年北京首套房贷款利率经历了五次调整。与此同时，银行由于贷款额度不足，放款时间和审批标准也有所调整。来自央行营管部的数据显示，上半年北京市新增个人购房贷款在各项贷款中的占比大幅下降，且月度新增额度呈不断下降趋势。
有业内人士分析称，随着流动性进一步收缩、银行负债成本上升，资产收益下行导致银行的收入及利润承压，再加上信贷额度的限制，银行逐步减弱房贷折扣、提高房贷利率成为了必然选择。在信贷收紧的情况下，下半年一线城市楼市将继续低迷，房价进一步下滑概率较高。（来源北京商报）