深圳房改新政正式落地 楼市将迎来这些大变化

3日，深圳房改新政正式落地。根据新政内容，未来，深圳楼市保障性住房占比高达60%。这意味着深圳将逐步摆脱房地产的依赖，商品住房的减少或成为趋势。

8月3日，深圳市人民政府办公厅正式发布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》（深府规〔2018〕13号，以下简称为《意见》）。《意见》指出，深圳亟需深化住房制度改革，加大住房供应，扩大保障范围，不断提升城市对人才的吸引力，不断增强市民群众的获得感、幸福感、归属感，努力让全体市民住有所居。

《意见》提出的近期目标是，到2035年，新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。统筹解决各类居民的住房问题，构建相对完备的住房供应与保障体系，确保户籍特困人员、低保及低保边缘家庭应保尽保，各类人才和中等偏下收入居民以及为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体的住房困难得到有效解决，可通过市场解决的住房需求得到较好满足。

根据新的住房供应体系，深圳市场商品住房，将仅占住房供应总量的40%左右，以普通商品住房为主，面向符合条件的各类居民供应，租售结合。而其余60%将由三部分组成，分别是：

——人才住房，占住房供应总量的20%左右，重点面向符合条件的企事业经营管理、专业技术、高技能、社会工作、党政等方面人才供应，可租可售，建筑面积以小于90平方米为主，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的60%左右。对符合条件的高层次人才实行更加优惠的政策。

——安居型商品房，占住房供应总量的20%左右，重点面向符合收入财产限额标准等条件的户籍居民供应，可租可售、以售为主，建筑面积以小于70平方米为主，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的50%左右。

——公共租赁住房，占住房供应总量的20%左右，面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应，建筑面积以30—60平方米为主，只租不售，租金为届时同地段市场商品住房租金的30%左右，特困人员、低保及低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%。

此外，政府还将对符合条件的各类人员进行住房货币补贴，探索采用住房租赁券的形式发放住房租赁补贴和人才安居补贴。

中国社会科学院金融所研究员尹中立看来，在1998年住房制度改革之后，尤其是2003年（当年的国务院18号文件）之后，我国城镇住房供应结构大约是：90%是商品住房，10%是保障性住房，商品住房占绝对主导地位。住房供应过度倚重商品住房是导致住房价格偏离普通工薪阶层收入水平的主要原因，深圳出台的新文件将住房供应结构进行了重大调整是落实中央“房住不炒”精神的有力措施。

尹中立认为，未来的深圳市的住房供应主要有保障性住房主导。虽然《意见》是一个深圳市出台的文件，但它是住房制度改革启航的重大信号。深圳历来是改革的先行先试者，30多年前的土地制度改革就是从深圳发端的。不仅对深圳楼市影响深远，对全国房地产市场而言都具有里程碑意义。

“十九大报告提出住房制度改革，说的是多主体供给、多渠道保障、租售并举，深圳出台的《意见》可以看成是深化改革的体现，也体现了让全体人民住有所居的目标。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说道。

在顾云昌看来，房地产对经济的贡献无可争议，但是未来减少商品住房的销售量或成为趋势。

“深圳有其特殊性，GDP对于房地产的依赖性也不是很大，因此深圳有条件减少新房销售量，建设保障性住房。”顾云昌指出。

据58安居客房产研究院数据，2017年深圳的GDP是22439亿元，房地产投资是2136亿元，房地产投资仅占GDP的9.5%，而对房地产依赖度最高的三亚，其依赖度是103.9%，其他的三个一线城市对房地产的依赖度均在12%以上。

58安居客房产研究院分析师王林燕认为，深圳对房地产的依赖度低于10%，这在全国来说都是很低了，这也说明深圳是最有条件“告别土地财政”的，深圳在金融以及高科技两大产业的支撑下，经济高速发展，动力强劲。

“深圳出台的新政对其他城市具有借鉴意义，当前，中央明确房地产市场调控的主体责任是地方政府，因此各地政府都会根据自身情况进行决策。”顾云昌指出。

那么问题来了：深圳房改新政对房价影响几何？有分析认为，在一定程度上会压制炒房现象，深圳房价会逐步回归理性。