公摊面积谁发明的 房子公摊面积怎么算

我们买房时一般会有“套内面积”以及“建筑面积”这两个说法，套内面积就是我们真正能用到的室内面积，而建筑面积就是实用面积再加上公摊面积。对于公摊面积，其实很多人都不了解，公摊面积到底是什么？公摊面积是谁发明的？

什么是公摊面积？在中国，几乎所有人买房都会面临一个非常奇怪的问题，这就是公摊面积问题。比如一个朋友买房，假设他买的是90平米的房子，他实际可以居住的面积有可能只有70多平，甚至如果是高层电梯房的话，这个面积可能只有60多平，那么这么多面积的差额是什么呢？这就是公摊面积。

根据网络绝大多数的传闻，都将公摊面积的矛头指向了李嘉诚。翻查资料可以发现，的确公摊面积的说法是从香港传到内地的。

根据公开市场的资料显示，第一个采用公摊面积销售的地产项目是1954年的香港香槟大厦，在上个世纪五六十年代，香港刚刚崛起的时候，房地产市场蓬勃发展，然而建的房子虽然多了，但是买的人却不多，最核心的原因就是当时香港的卖房模式是一栋一栋的楼去卖，然而对于普通香港居民来说，谁能买的起一栋房子呢？

这个时候香槟大厦的销售就采用了一个特殊的模式，把原先房子的卖房模式改一下，改成一层层卖甚至一户户卖，这种一户户卖的方式瞬间降低了房地产的买房门槛，又恰逢香港经济高速发展时期，于是买房者络绎不绝。

然而，问题还是来了，因为开发商不可能造房子只有居住的那么一套套房子，房子之间还有很多的面积，有电梯面积，有过道面积，还有花园、门卫等等面积。这些都是成本，如果把它作为隐藏成本加到房价里面，虽然可以这么操作必然会让房子的单价上升，大家一看房价贵了肯定不买。于是开发商想了一个好主意，这就是公摊面积，本来户内只有60平米的房子，一加公摊面积就变成了80平米甚至更多。这样，每平米的单价就下来了。于是香槟大厦采用了订立“公共契约”的方式。要求每位业主按契约对公共部分承担一部分责任和费用，公共部分就这样分摊到了每位业主身上，“公摊面积”的雏形诞生。

1958年李嘉诚进入香港房地产市场的时候，面对着同样的销售难题，他果断采用了香槟大厦分户销售的方式，后来随着长江实业地产在香港的发展壮大，这种分户销售通过订立公共契约，也就是公摊面积的模式开始在香港普及。进入80年代，市场的垄断格局已非常凸显，以长实地产、新鸿基地产、新世界中国地产、恒基兆业地产集团为首的十大地产集团的股票市值占地产建筑类上市公司总市值的七成，当时香港开发房地产的80%都是由这些公司来完成的，而长实地产无疑也就成为了当时推动公摊面积模式在香港普及的先行官。

可以说，虽然公摊面积不是李嘉诚发明的，但是正是因为李嘉诚广泛采用公摊面积，为公摊面积的普及起到了很关键的作用。

公摊面积如何计算？一般来说，公摊面积都有个系数范围，针对不同的建筑体来说这个系数范围是不同的。对于没有地下设备的普通多层住宅，在底层没有商铺或者没有架空的情况下，公摊系数一般约为10-15%，有电梯的小型高层住宅的公摊系数约为15-20%。高层住宅相对较高，约20-25%。在签订购房合同时，合同都会标明房屋公摊面积系数的范围。房屋面积以房地产产权登记中心的测绘成果为准，房地产证书标出的面积也以此为准。

公摊面积计算比较麻烦，需要知道公摊系数以及套内建筑面积，而公摊系数则通过总公共公摊面积计算。现在不仅仅是买商品房会看到公摊面积，平时我们租房或者租商铺都有可能要交公摊面积费。以上就是关于公摊面积的知识，大家明白了吗？