炒房客疯狂涌入英国楼市 却忽略了这两大风险

近年，由于英国经济深陷喋喋不休的脱欧进程，英镑持续下跌，于是，引来了全世界精于“抄底”和“炒房”的投机客驻足，他们疯狂涌入英国楼市，试图赶上英国向欧盟说再见之前的地产末班巴士，押注英国房价飙升并从中大发横财。然而，英国楼市过度的炒作，刚需的低迷，货币紧缩周期的加剧，都使得来自全世界的投机客或正在沦为接盘侠。

据英国《每日电讯报》近日报道，根据抵押贷款发放机构英国全国银行(Nationwide)的数据显示，英国房价在5月再次下跌，这是4个月以来第3次房价下跌。另据彭博社此前报道，英国房价在4月份就创下2010年9月（近8年）以来的最大跌幅。值得注意的是，伦敦这座城市的房价则早于英国全国楼市提前暴跌，已在今年1月份创下2009年8月之后最大跌幅。分析认为，英国房价或正在进入暴跌的多米诺骨牌模式，在各个城市传导。

事实上，此刻英国房价的下跌是近年该国楼市炒作后的风险溢出，要知道，过去推动英国房价上涨的全世界热钱，几乎是“土豪”式投资，即不分物业类别、不分是否与居住功能有关，只要一套房子被感性地认为有升值空间，就买买买。而这些全世界炒房客们几乎是瞅准了美元上轮QE后，英国央行同步的低息策略。但他们却已忽略了两大即将被放大的重要风险要素。

BWC中文网分析团队认为，一个是英国当地真正的刚需，也就是说，囤积房产后想真正转手的机率有多大？现实的情况是，英国本土的住房理念和文化可能与全世界炒房客们的想象空间刚好相反。

比如，英国全国银行称，20年来，该国私人租房率从10%上升至20%，自有住房与社会租赁住房则相应下降。该银行首席经济学家罗伯特？加德纳表示，调查人员发现，英国并无太多新的购房需求，而市场上的住房供应“与其说是滚滚洪流，不如说是涓涓细流”。再比如，英国决议基金会(ResolutionFoundation)近期发布的报告显示，该国二分之一的百万富翁在40多岁时仍是租房，三分之一的百万富翁一直到退休都是租房。

也就是说英国楼市实际刚需者的购房动力不足，这对全世界炒房客来讲是市场的毁灭性打击。显然，投资英国楼市过程中，对当地消费者的理念这一功课做得不够充分。大家知道，一旦市场动力不足，价格泡沫破灭的可能性就加大，而在这个时候，美联储偏偏又进入了关闭放水闸门步入加息通道，全世界央行的大趋势是跟随加息，英国央行当然无法置身事外，这也是全世界投机客们此前忽略的第二个重要的风险要素。也可以理解为，贪婪限制了风险评估。

丹斯克银行(DanskeBank)分析师表示，英国央行可能在8月份加息，随后在2019年2月加息。另据路透社6月5日报道，英国央行货币政策委员会(MPC)委员邓雷罗近日称，预计未来三年借贷成本将逐步上升，这与英国央行释出的核心意思相吻合。尽管英国央行加息的具体时间还有待于进一步讨论，但通过邓雷罗的表述，不难看出，英镑加息将成为必然。

这意味着那些来自全世界用大杠杆，购买英国楼市的炒房客将为此支付更高的利息，而砸在手中的空置房屋还有可能无法卖出或以低于月供的价格出租，届时，全球的炒房客或将成为真正的接盘侠。