房租上涨存法律风险 年轻人快被榨干了

最近，多地房租上涨成为了人们的热点话题，“躲过了高房价，躲不过高房租”，在调控大棒之下，房价冰封，没有想到的是房租上涨却在这个盛夏刺痛人们的神经。据相关专家表示，房租上涨存法律风险必须制止，那么如何才能对房租价格起到抑制作用呢？

随着房价的不断提高，一个家庭想购买一套住房变得越来越困难了，但随着孩子的长大，成家立业是必然的。这样一来由于买不起房子而租房住的人将越来越多，加上现在各种“漂”在城市打工一族人数的不断增加，而租房价格的提高势必会引起更多的社会矛盾。

8月17日，北京市住建委约谈主要房屋租赁企业，这是主管部门近期第二次就房租问题约谈从业企业。有法律界人士向第一财经记者表示，房屋租赁价格的快速上涨，与相关企业的经营行为有关系，包括市场上出现较多的租赁平台大举融资，集中收购房源的经营行为。价格的上涨给租赁平台带来了利润上涨，但也伴随着诸多法律风险。诸如行政调控导致价格快速下降后，租赁平台将面临多重违约等。

房租价格上涨伴随诸多法律风险

从本月初起，北京房租价格快速上涨的话题不断见诸报端，成为市场热点。房地产行业研究平台贝壳研究所近期的一系列研究数据被大量引用。根据这一机构整理的数据，以今年8月6日至12日的整租租金为样本，北京房屋的整租平均租金同比增长了15.5%。此外，2018年至今，北京房屋租金绝对值达每月每平方米76.1元。

有媒体报道指出，目前出现的房租价格上涨，与很多中介公司，特别是大品牌公司近两年来的经营策略有关。由于房价已经趋于稳定，通过房屋销售获得的利润降低。政策层面也提出了租售并举的方向，很多房屋中介转向房屋租赁市场，特别是建立长租模式。这些中介平台通过贷款等融资方式，大举扩展房源、抢占房源，甚至不计成本，高价收购房源，表现为一种激进式的房源获取方式。

通过快速抢占房源，这些中介平台会抢占一定的市场份额，有的甚至达到垄断地位。目前一些大的平台掌握着几十万套房源的状况并非没有，这形成了一定的区域性垄断，可以获得房屋的定价权。房租价格上涨也就成为了必然。

中介平台通过这种方式固然可以获利，甚至短时间就获得较高利润，但法律风险也应运而生。北京市律协房地产法律委员会委员、北京市东元律师事务所合伙人李松告诉第一财经记者，近期虽然还没有出现房租上涨导致的诉讼案件突增的情况，但当前的房租价格上涨，与之相伴的法律风险应该让中介平台等租赁参与方注意。

首先，房租价格暴涨背后，中介平台激进式扩张，很可能带来前期尽职调查不充分，导致一些有产权瑕疵的房屋也进入租赁市场。一旦这些瑕疵爆发，比如产权变更、租期改变等等，势必引发中介平台、产权方、租赁方的法律纠纷，进而引发诉讼。

同时，从行政调控层面来看，主管部门很可能会采取行政调控措施来调节房租价格，如出台宏观新政调控价格、在融资等方面出台微观新政进行调控。通过这些调控措施，短期就将房租价格压下来，回归到合理的价格水平。

而租赁平台盲目进入这个市场，在价格突降后，就有可能出现平台撕毁合约等违约情况，势必导致法律诉讼激增。平台投入大量资金进入这个市场，在价格突降后，就要面临利润降低甚至赔本。这将导致无法按期足额向融资方偿还资金，特别是用了高成本融资的租赁机构，很可能拿不出足额资金来平衡成本，构成实质性违约。

以上这些问题都会导致被融资方诉诸法律。李松认为，与房屋销售市场不同，租赁市场的监控、调节难度大，针对目前的情况，各个主管部门应该强介入，包括采取反垄断执法等措施。反垄断法第17条规定，禁止具有市场支配地位的经营者从事滥用市场支配地位的行为，其中第一条即为以不公平的高价销售商品或者以不公平的低价购买商品。