房租暴涨几大疑点 土地的高价是房租涨价核心原因（3）

资本驱动

在高地价的前提下，租金回报率是长租公寓企业叫屈的痛点。

SOHO中国董事长潘石屹近日在微博中称，“北京住宅金回报率只有1%。即使租金再翻两番，作为房子的拥有者，仍然亏本。”

资产证券化成为长租公寓企业增进融资的方式。近两年，包括自如在内，数家长租公寓企业成功发行了ABS（资产证券化）来获取资金。而在分红的驱动下，抬高租金，这也成为此次租金上涨下被诟病的一点。

“如果长租公寓要能够快速发展的话，肯定要借助一些资本的力量来主推它。”原旭辉领寓国际社区联合创始人、现上海枫联股权投资管理有限公司管理合伙人高杰称，“证券化的前提一定是物业进入到持续的运营期，也就是它能够产生比较良好的运营回报的时候才能高度地证券化。”

就在今年4月25日，中国证监会、住房和城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，提出将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，推动多类型具有债券性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。

此时，自如已发行“中信证券―自如1号房租分歧信托收益权资产支持专项计划”ABS，发行规模5亿元。旭辉领寓的REITs“高和晨曦―中信证券―领昱系列资产支持专项计划”也获批，总额度30亿元。蛋壳公寓刚刚设立全国首单分散式长租公寓租金收益权公募ABS“天风―蛋壳公寓信托收益权资产支持专项计划”，规模2.035亿元。

就在今年初，自如完成了40亿人民币A轮融资，由华平资本、红杉资本中国基金和腾讯三家领头。作为投资人的华平中国区联席总裁程章伦看中了由中国城镇化下约70%的大中型城市“新市民”构成的租赁消费群体。

很难说清，分红的驱动对房源扩张、房租上涨的利弊各有几分。对于所谓的“新市民”而言，更加显而易见的是对租赁企业提出的各种支付环节和支付方式有所疑虑。

李海波在自如的出租房住了六年，曾按照管家的推荐使用过京东白条，觉得利息过高，最终还是用手头暂时宽裕的存款走季付完成房租缴纳。

而在通州住了两年的陈航，去年续租时，因是老住户，服务费被打了八折，而由于提前两个月续租，在此基础上又再打了七折。房价涨了几百元，但是折扣下来“感觉还能接受，甚至比换房的成本要低”。在支付时，管家推荐了自如专项分期，声称比京东白条利息低，每个月便宜几块钱。陈航手头紧，为了能够按月支付，同意了这个方式。而在2017年底，曾因为绑定的招行与自如出现合作问题，无法使用，被迫换了银行卡。这让陈航对自如的资金链始终心有顾虑。

就在前一星期，杭州一家公司名为“杭州鼎家”的长租公寓公司破产，约4000租客受到损失，而其模式就是将获得的租金放于6家网贷平台进行融资，再用此获得的资金接着获取房源，由此拿下5000间长租公寓。

把租客交付租金转换成对金融平台的贷款，而长租公寓企业先从金融平台获取一年的租金，这笔资金沉淀让租客觉得，是用自己的信用来套利。