小区公摊广告收入该归业主 但大多被物业公司吃掉了

在各大小区的电梯里，美容整形、商超、房产等相关的电子屏广告越来越多，不仅仅是电梯里，从小区的进口处到地下车库栏杆，以及楼道、路灯灯箱等都是广告，而这些公摊面积所带来的广告收益去向何处？据律师表示小区公摊广告收入该归业主，那么你收到这笔钱了吗？

住宅小区的广告，不管是电梯间广告还是路边广告，都是利用小区公共设施经营。而小区公共设施所有权归全体业主所有，而不属于开发商，更不属于物业公司，业主买房时已经支付公摊费用，因此，小区公摊面积的广告收益也理应归业主们所有，但物业公司私自出租小区公摊面积，收获得的收益自己独吞，这是否符合法律规定呢？

近日，记者走访北京多个小区发现，投放广告的商家需要与小区的物业公司签订合同，广告费自然也是交给物业公司。而许多业主则表示，物业公司在出租广告前从未征求过他们的意见，更别提把广告的收入分给业主了。

电梯等地方的广告收入应归业主共有

物业公司这样做是否合法？以电梯广告为例，我们首先看一下电梯的所有权到底归谁。据2000年开始实施的《房产测量规范》，电梯井、楼道间、公共门厅等都属于分摊的公用建筑面积，即“公摊面积”。

举个例子，你花400万买了100平米的房子，得房率70%，实际使用面积只有70平米，被“偷”掉的30平米就是公摊面积，这里包括电梯的面积。

也就是说，业主们用4万/平米的价格买下了小区的电梯面积，而一些物业公司却在未告知业主的情况下用电梯出租广告赚钱。

“这一做法侵犯了业主对于共有部分的管理权和公共收益的所有权。”北京云通律师事务所主任闫兵说，《物权法》规定：

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

《物业管理条例》规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

闫兵认为，小区电梯广告收益应为业主共有，用途也应由业主大会决定。虽然业主大会可以委托物业代为管理电梯广告位、代为收取广告费，但并不等同于该收益归属物业公司所有。

记者注意到，今年8月27日，《民法典各分编(草案)》提请十三届全国人大常委会第五次会议审议，其中，物权编草案加强了对建筑物业主权利的保护。

“实践中，一些物业服务企业未征求业主意见擅自改变共有部分的用途或者利用外墙、电梯张贴广告等营利。对此，草案增加规定，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动应当由业主共同决定。”全国人大常委会法工委主任沈春耀介绍说，草案还明确，共有部分产生的收益属于业主共有。

根据2000年开始实施的《房产测量规范》，分摊的公用建筑面积有：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算；共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。

也就是说，上述属于小区公摊地方的广告收益属于业主共有。