房地产：政策利好下调首付比例 看好二线城市

事件：央行及银监会联合出台房贷新政，规定首套置业购房人首付为25%，各地可向下浮动5%；拥有一套房且未结清居民最低首付不低于30%，较2015年330政策下调10个百分点。

2015年330和930降首付政策出台后一手房、二手房成交表现：政策同样是降低首付比例，最大的区别在于930政策是针对不限购的城市。

根据2015年商品房的成交情况来看，330政策出台后，一线城市成交量受到强烈刺激，而二、三线城市的商品房成交量上升趋势弱于一线。相反，930政策出台后，不限购的二三线城市表现优于一线城市。

从2015年二手房成交情况受政策影响和一手房基本相同，330政策出台后，一线城市成交量暴涨，而930政策出台后，不限购的二线城市表现最为强劲。

新政或刺激部分二线城市的房地产市场。需要注意的是，近年来各地纷纷取消限购，限购城市数量从46个城市降低到如今只有5个（北京、上海、深圳、广州、三亚），目前除三亚以外的二线城市都不属于限购范围。预计这次的新政将强烈刺激部分滞涨的二线城市房地产市场。主要原因有：

一线城市房价涨幅过大，加上限购政策，抑制了政策刺激下边际效益最大的投资性需求。基于新政下二线城市成交量和价格上升的预期，这部分溢出的需求将会大量涌入二线城市。

部分交通便利，基建完善的二线城市，楼盘“性价比”远高于一线城市，市场供求也较为平衡。

2014年以来，二线城市的改善性需求未见大幅提升，这次针对改善性需求的新政“拥有一套房且未结清居民最低首付不低于30%”很可能帮助释放这部分需求。

我们认为，新政的出台表明了政府坚定去化的态度。地产去库存本来就是一个循序渐进的过程，政策的目的不是为了最快速度消化库存，而是在保持市场稳定、房价稳定的基础上慢慢将库存降到一个合理的水平。

因此，我们认为政府的去化过程是动态的，循序渐进的，意在保证房地产市场的稳定。在当今人民币资产贬值的风险下，一旦销量下滑明显，房地产投资信心崩塌，再去拉动市场需求将会十分困难。

因此，政府的政策不能在销量下滑发生以后再出台。我们认为，政府未来还有很多去化政策可供稳住房市。然而，目前最具有想象空间的，如利息抵税、政府回购商品房等政策，执行成本太高，对财政收入影响太大，会成为最后的备选方案。放眼整个2016年，我们认为政府还是有充足的筹码稳住市场，不会出现房价大幅下落的情况。

因此，地产股具备足够的安全边际。

新政对股市的影响：2015年330和930新政出台后，短期内房企龙头和地产股走势都略好于大盘，步调基本一致，我们认为这是因为2015年3月30日和9月30日都处于大盘上涨期间，市场对于小票弹性的溢价和龙头受益面广的溢价几乎相同，而地产板块相比于大盘微弱的涨幅也体现了市场对于2016年房地产市场见顶的预期。

目前处于大盘低位震荡的熊市，风险溢价高，新政出台后地产蓝筹的走势将优于小市值地产股。我们认为目前蓝筹地产股有足够的安全边际，它们的估值已经远低于存量的变现价值。然而，一旦房价上涨，政策可能会弱化，在土地价格居高不下的背景下，地产估值弹性偏弱。

投资建议：1）大盘暴跌情况下被大幅低估的大蓝筹招商蛇口，保利地产；2）布局二线城市的地产公司：新城控股、南国置业、华联控股。