楼市进入“拉锯战”：楼市降温土地市场仍火热

11月21日，当福州市在一天内推出9宗住宅用地、其中4宗已超过3万元的单价成交之时，几乎所有从业者都觉得难以置信——福州是本轮较早出台调控政策，且政策力度较大的城市之一。

今年9月28日，福州发布全面调控楼市的“榕七条”，其中包括提高竞买土地保证金的比例、缩短土地价款的付款期限等。10月6日，福州又出台限购政策，福州五区的市民对144平以下房源限购2套，同时提高了首套房和二套房的首付比例。但这并没能阻止高价地的出现。

于是，福州再度出台政策予以调整。11月23日，福州下发调控文件，要求二套房公积金贷款首付提高到50％，同时要求新房价格“零增长”。

过去一个多月来的楼市格局，几乎都处于“地王”与新政交织的复杂状态。业内人士将其称为“博弈期”或“拉锯战”，意为在经过最初的剧烈调整后，市场与政策正在互相角力，以求达成新的平衡。

楼市降温土地市场仍火热

自今年9月末10月初超过20个城市出台调控政策以来，房地产市场的表现呈现出明显的分化状态。住宅市场的局面可用“量价齐跌”来形容。据中原地产的统计，11月中上旬，全国54个热点城市共成交住宅15.37万套，比10月同期下降10.7%，比9月同期下降16.2%。

其中，11月中上旬，一线城市的住宅成交量降幅为23.5%，二线城市和三线城市分别下降7.5%和11.3%。

价格方面，根据统计局的数据，10月份一、二线城市新建商品住宅价格环比分别上涨0.5%和1.3%，分别比9月份回落2.8和1.0个百分点。10月下半月，深圳、成都、北京、天津、上海、厦门和郑州等7个城市新房价格已出现下降。

土地市场则并未如预期般大幅降温。虽然高价地的数量有明显减少，但在一些热点城市，土地热度并未降温，且近期有愈演愈烈之势。

11月22日，武汉公开出让土地17宗，5个地块触动“熔断机制”。尽管如此，武汉仍然诞生了总价为110亿的单幅地块，且当日入账近197亿。

11月22日，广州推出10宗地块，在超过40家房企的争抢下，共催生7个区域“地王”，土地出让时间持续了近9个小时。长沙也在当日诞生“地王”。经过114轮竞价后，“梅溪湖B-39地块”以180%的溢价率竞出，9240.8元/平方米的单价刷新了长沙的最高纪录。

此前的北京也有土地成交纪录，在设置最高限价的情况下，北京并未诞生高价地。但在交易中，开发商触动了“住宅全部自持”的条款，其对企业带来了强大的资金压力。

易居克而瑞的分析指出，近期土地交易和商品房市场出现冷热差异，主要原因在于，调控城市供不应求的基本面并没有发生改变。该机构指出，在供应方面，预售证监管加严、房价“限涨令”等政策打击了不少项目的推案热情。在需求方面，限购、限贷等政策并没有从根本上消灭合理购房需求，只是将购房需求延后。并且当这部分购房群体再度回归市场时，往往迎来的是更加猛烈的需求爆发。

因此，热点城市前景预期未变，资金流入的冲动依然存在。除实体经济的优质投资渠道相对有限外，在2016年良好的销售业绩支持下，对市场份额的诉求也在推动着房企加大拿地力度。