房地产市场逐渐回暖 总额限制利率微调

春节过后，房地产市场逐渐回暖。统计发现，北京、上海、广州、深圳、杭州等十大城市的商品房成交量节后明显开始反弹，2月7日当天，十大城市成交套数达1632套，虽与年前3000套以上的单日成交高位仍有差距，但总体渐回归常态。

1月信贷数据即将出炉，坊间声音不一，不乏创新高的猜测，也有增速可控的理性预期。面对日益明晰的房贷收紧信号，政策的调控影响对房市、消费者和银行逐渐显露。

“最近一个月身边朋友少有人买房了，部分楼盘最近一两个月确实不涨了，甚至还有下跌。但小区陆陆续续还是有不少看房的，房子依然是讨论的热点话题。”北京某关注房市的居民表示。

记者从北京多个房地产中介经理人处获悉，年前起房价已经趋于平稳，年后房价依然维持稳定水平，每天咨询买房的消费者和实际成交数并不少。“房价趋于平稳并不意味着会跌，有需求现在是买房的好时机。”某地产中介表示。

总额限制利率微调

从近期出现的房贷政策的具体调整上看，记者从多家银行得到的反馈表明，收紧已是既定趋势。此前传闻近期央行对主要银行进行窗口指导，要求不同程度地收缩信贷投放规模，贷款项目需提前报备。中部某股份行信贷业务人士表示，年初央行主要就贷款规模对总行专门下达了指导，指导方向还涉及去金融杠杆、稳定房产泡沫、防系统性风险等要素。

某国有行分行信贷业务人士表示，贷款项目需报备是2016年底就有了，目前分行层面1月和目前发放的贷款都是此前储备项目超出的额度，1月下旬接到窗口指导的相关通知进一步收紧。但从新发贷款量看，今年分行新增贷款已经比去年同期增加40%。目前分行层面还是努力增存款，积极放贷款，因为总行层面的控制主要是控制存贷比，换言之多吸收存款就能多放出贷款。

但也有部分中小银行和外资行表示并没有接到央行的窗口指导意见，审批流程也暂时没有变化。某外资行信贷业务人士表示，按揭政策的缩紧是一致的，近期首付比例及利率根据贷款或担保比例会在所属地政策的基础上小幅上调。

记者还获悉，个别城市有银行年后微微上调首套房贷利率，例如青岛、大连、珠海等地的部分银行利率优惠由85折上调至9折。某业内人士表示，2017年总体的房贷优惠力度较2016年将会进一步缩小。

融360房贷分析师郝俊丞表示，接下来房贷政策的变化主要操作的方向还是提升房贷利率或是提高首付比例。但目前的情况看一线城市的首付比例已经不低，且在春节假期之后，不少楼市销量下跌，对于首付比例调整的可能性较小，提升房贷利率还是大概率事件。

招商证券宏观分析师闫玲表示，央行已经进行房地产总量上的调控，再加之目前对房地产的贷款资质审核更加严格，整体的销售量减少，很难再出现整体信贷的爆发性增长。

调控政策反应将滞后出现

“房贷是一定会收紧的，房价是一定会稳住的。”中国人民大学国际货币研究所（IMI）研究员曲强在接受记者采访时表示。曲强认为，从政策解读上看，中央坚持“走钢丝”的政策，北上深的房价必须冻结在现有房价水平周围，不能涨，也不能跌。但冻结价格水平不是一个市场常见政策，市场自身有一套机制，所以政策出台后相关的市场反应还需要时间考证。

但曲强也表示，虽然对1月数据关注颇多，但1月的信贷数据对预判全年和近期的调控政策效果参考价值并不大。因为正常贷款审批流程和年前刻意控制贷款发放的原因，1月份的信贷数据反映的是11、12月的信贷需求。

而真正调控政策后的市场反应，曲强认为应主要关注3月及以后的数据，一方面给市场消化信号和银行政策调整的时间；另一方面，部分企业的财年是从3月份开始。中小企业主和相对富裕的企业人群依然是购房主力人群，处理完上一财年账务后是否进行买房投资可以反映市场意向。

闫玲也表示，受银行自己投放节奏的影响，1月信贷数据处高位是正常现象，对全年参考价值不大，但中长期贷款占比仍值得关注。

某股份行信贷人士分析表示，在房贷必然收紧情况下，银行下一步贷款投向主要方向将是PPP和政府授信，此外金融创新、金融服务、相关中间业务等也大有可为。

该人士还表示，城市化发展进程中，购房的刚需和换房的存量业务依然存在，银行房贷依然有利润来源，但相对此前房贷的巨大利润，银行的盈利必然有瘦身，但对银行而言这不一定是个坏事。