绿城35亿元出售商业资产 谁接盘“烫手山芋”？

北京商办市场陷入冰点之际，绿城中国出售了北京多幅商用物业资产。接盘者中出现了北京万科、绿城中国旧日高管罗钊明等身影。

5月7日晚间，绿城中国宣布，其与买方中投发展就分别出售绿城银石及杭州力涛的全部股权达成协议，出售代价分别为17.85亿元及16.91亿元。据了解，这两个标的资产涉及北京朝阳区三幅有商用物业规划的土地和楼宇资产。

另有声音称，北京万科可能参与开发上述地块。截至记者截稿，万科方面并未予以回复。

“据我们了解，万科也在转型，商业及办公类物业的开发及持有也是万科转型的方向之一，因此，万科参与开发运营上述项目的可能性很大。”长富汇银执行总裁杨明伟向《证券日报》记者表示，北京对商业项目的限购政策对类似于上述地块的集中式办公物业的价格影响有限，不会改变商办物业的趋势。

绿城35亿元出售商业资产

据了解，绿城中国此次转让的两个公司分别持有北京朝阳区三幅商业项目用地。绿城银石拥有的资产是两幅位于北京市朝阳区的地块，总地盘面积合共约为1.3万平方米，拟开发为商用物业。杭州力涛间接持有一幅位于北京市朝阳区的地块，总地盘面积约为3204平方米，连同位于其上若干属于服务式公寓的楼宇。

根据两家目标公司于2017年4月30日的权益应付代价及资产净值等，绿城中国预期将通过出售这两家公司获取的录得除税前估计收益分别约12.56亿元及3.76亿元。

对于此次出售，绿城表示，集团不时检讨现有土地储备及开发项目，而该等出售事项将让其实现于绿城银石及杭州力涛的投资收益、获取额外现金流入，及重新调配更多财务资源至日后潜在投资机遇或本集团营运资金。

对此，杨明伟向本报记者表示，绿城中国的优势还是在于高品质的住宅开发和物业管理，因此绿城转让该项目不排除是希望集中精力做自己擅长的事。实际上，据记者了解，绿城中国在北京布局不多，基本以住宅开发为主，集团对沉淀资金量较大的商业资产，运营兴趣并不大。

“此类项目沉淀资金规模较大，北京的商办市场又陷入冰点，解封时间尚不确定。”上海易居房地产研究院总监严跃进向本报记者称，这个时候通过股权转让可实现资金回笼，确保企业安全运转。

值得关注的是，有媒体报道称，在2015年12月份，绿城曾披露过计划将绿城银石全部股权出售予某家物业开发公司，作价19.5亿元。最终，绿城终止了与上述买家的协议，继而牵手中投发展。

接了“烫手山芋”？

据了解，此次的买方中投发展成立于2011年，定位为中国新型城镇化建设，目前开发的项目有7个，其中一级开发的6个，分别为TBD项目，北七家项目，密云项目，天津项目，唐山项目，盘锦项目和亦庄项目，二级开发项目建筑面积约170万平方米。

而2016年12月中旬，中投发展公开挂牌转让的94%股权在北京金融资产交易所进行竞卖。北京绿城阳光投资有限公司（以下简称“绿城阳光”）以26.8亿元击退万科、保利，拿下中投发展100%股权。随后，绿城阳光的股东有所变化。其股东包括北京万科、宁波大榭莱福投资合伙企业（有限合伙）、深圳市迪晖投资发展有限公司、莱福资本管理有限公司，占股分别为40%、34.34、%20%及5.66%。据公开报道显示，北京万科首席执行官刘肖的名字亦出现在绿城阳光董事栏。

值得一提的是，莱福资本的间接股东为罗钊明及阮宜玲夫妇。而且，莱福资本还在宁波大榭莱福中拥有99%的股权。另外的1%的股权依旧由罗钊明及阮宜玲共同持有。这意味着，罗钊明夫妇、北京万科各持有绿城阳光40%股权，进而间接拥有中投发展各40%的权益。

而对于35亿元接盘了商用物业项目，业内有声音称，北京万科、罗钊明等是间接接盘了“烫手山芋”，因为绿城中国入手三年后仍旧选择脱手这个项目，可见即使是四环内的商业用地，打造燕莎核心商圈的5A级国际商务写字楼的美好愿景也是不容易变成现实的。

而对商用物业运营能力同样并不见长的北京万科，若参与开发运营，也不见得能刷出业绩。尤其在目前北京商办物业全面限购的市场环境中，分割面积卖给个人的销售渠道已经被封，若持有运营，则要沉淀大量资金，甚至多年难以盈利。

对此，严跃进表示，万科积极开发运营，符合其对北京核心地段优质商办物业开发运营的信心，但有一幅地块为服务式公寓的楼宇，当前对商业公寓的管制较多，对该项目销售还是持有运营的决定都会考验接盘者。

另外值得关注的是，抛开开发运营问题，对于当下难以获得土地储备满足扩张需求的企业来说，严跃进认为，通过参股企业来间接获取土地，虽然有一定的穿马甲的投资色彩，但这种模式等同于间接并购，后续会有其他房企效仿。

另外，杨明伟也认为，从二级市场获得土地开发运营权，土地区位优势明显，交易模式灵活，是全国性房地产企业获取土地资源的重要方式，甚至已经成为部分企业获得土地储备的主要方式。