长效机制渐行渐近 热点楼市持续降温

在全国热点城市实施新一轮调控一年来，楼市步入震荡式降温通道。新房市场成交量大幅下降，二手房市价普遍下跌，加之土地供应增加，租购并举开始推行，住房正逐步回归居住属性。

按照住建部部长王蒙徽的预计，今年四季度全国房地产市场还将延续成交量增速回落、成交价格趋于稳定的走势。

热点楼市持续降温

据不完全统计，自2016年9月30起，全国有超过100个县级以上城市发布了150余次与房地产调控相关的措施，从限购、限贷的“双限”，逐步升级到限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”。而首套房贷利率的上调，更是让调控从一、二线热点城市扩展到房价上涨过快的部分三、四线城市。

随着房地产调控的不断深入，楼市降温的效果逐渐显露。据同策研究院数据，2016年10月以来，北上广深四个一线城市成交量受政策调控的影响，缩量明显。2017年1月至9月，四个一线城市总计成交1836.52万平方米，同比下滑46.35%。

而国家统计局最新统计数据显示，2017年9月份15个热点城市新建商品住宅价格延续滞涨格局，其中4个城市指数环比持平，其余城市均呈现不同程度下跌。一线城市中，广州跌幅最大为0.5%，北京下跌0.2%，上海下跌0.1%，深圳持平。二手住宅方面，除广州环比微涨0.2%外，其余城市环比均下跌，北京跌幅最大为0.6%，深圳和上海均下跌0.1%。

一线楼市的表现具有风向标意义。中原地产首席分析师张大伟告诉记者，从今年3月份开始，北京楼市成交全面萎缩，新建住宅1月至10月成交量为2055套，创造了北京新建住宅商品房最近10年有网签数据的历史最低值，同比跌幅达到了50.6%。北京二手房成交量同样大幅度下调，1月至10月成交套数为11.66万套，同比跌幅为50.4%。特别是进入5月以后，成交量持续走低，从6月开始更是连续多月成交量低于1万套，价格跌幅也处于全国第一。

“现在上海的一手房已很少看到开盘即售完的现象，基本上都会剩下一两成。上周我去看了一开发商的青浦项目，现场看房的人不是很多，销控板上有一半房子没卖完。”上海中原地产市场分析师卢文曦称。

较之一、二线城市的降温，三、四线城市则在去库存上加大力度。

记者近日在安徽芜湖镜湖区调研时发现，芜湖的二手房市场比较冷清，但一手房市场销售依然不错。有开发商销售人员告诉记者，公司去年8月份拿的地，今年1月份首次开盘，800多套房子当天即销售一空。记者在现场看到，该楼盘每平方米均价大约在11800元至12200元。尽管是工作日，但仍有几组客户在与销售人员进行购房洽谈。“我们的客户以本地客、刚需和改善需求为主。”销售人员说。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，过去三、四线城市的去库存周期相对较长。但在这一轮楼市调控中，三、四线城市基本面得到较好改变，这和外溢效应积极释放、购房预期不断调整等因素有关。从数据上看，当前三、四线城市的去库存周期甚至小于二线城市，充分说明其去库存效果是较好的。

经历了本轮去库存政策消化期，有很多三、四线城市的去库存周期已经明显收窄，即存销比较小。从易居研究院监测的80个城市新建商品住宅存销比的具体数值看，9月，滁州、茂名、柳州、清远、九江、常德、马鞍山、景德镇、宜昌、金华、温州、嘉兴、莆田、惠州等14个三、四线城市存销比明显偏低。