楼市格局发生质变 新逻辑框架需要新评判标准
楼市格局正在发生根本性变化，现有的逻辑框架已无法成为楼市走向的判断标准了。未来，房地产市场将告别过去“调控松紧周期”和“市场起降周期”的钟摆式往复循环，进入高位平稳、缓慢下行的新周期。
全国超过20个城市从上月起再启楼市调控，合计发布了近30条房地产调控政策，内容包括“摇号售房”、将限售和限购延伸到三四线城市等，也包括诸如海南、昆明、深圳等地加码调控。
调控加码意味着房价上涨势头明显。特别是近期多个热点城市启动的“摇号售房”政策，给市场传达了需求积蓄并推动市场反弹的预期。据悉，近期南京、长沙、成都的部分楼盘“摇号售房”中签率仅约11.6%、9.5%和10%，供求明显失衡，而热点城市库存走低也说明了这一点。
2016年10月启动的新一轮调控，至今已持续了一年半，不少城市还在加码调控。同时，楼市抑制杠杆和资金流入更已上升到了守住系统性风险底线的高度。国家统计局数据显示，楼市库存降幅从去年3月开始加快。截至今年3月，全国商品房待售面积同比增速已连续41个月下降，绝对规模降至2014年9月启动“去库存”前的水平。
易居研究院统计，百城库存规模已降至2013年3月的水平，供应也在下降。由于限价和预售管制，3月百城新房批准预售面积同比下降16.5%。2月70个城市二手住房价格指数（0.2%）环比1月持平，70个城市中有49个二手住房价格上涨，16个热点城市中有6个二手住房价格环比上涨。北京3月二手房成交12104套，这是自去年4月以来的新高；深圳二手房价已连续5个月回升。
由此，周期性楼市复苏的逻辑判断似乎是成立的。同时，近期近20个二三线城市启动“抢人大战”，催发了三四线城市楼市火爆的棚改贷款，这似乎正在成为三四线楼市继续保持火热的新动力。此外，近期不少热点城市新房价格普遍低于同区域二手房价15%至30%，一二手房价格“倒挂”、“摇号售房”成为调控标配，也佐证了需求潜力之大、房价上涨预期之强。
那么，楼市是否会在原有的周期性框架内迎来反弹？
笔者认为，在今年首季银行新增贷款中居民中长期贷款占26%，比2017年的39%和2016年的45%显著下降的情况下，楼市仍现反弹迹象，并非库存下降、供求紧张，很大程度是“去库存”政策效应滞后、金融条件仍宽松、地方楼市依赖、市场预期等所致。近3年的“去库存”叠加“降准降息”，带动需求膨胀和库存走低。楼市快速回升已接近两年，但很多城市（特别二三线城市）政策并未跟随收紧，典型如普遍采用力度温和的限售而非限购成为主导政策，以保持市场一定温度和供需体量。
另外，基于地方和国企债务负担考虑，为降低利率以降低转型阵痛，基准利率一直保持在历史低位。同时，按揭政策自2016年底已收紧，并通过额度和占比“双控”抑制居民杠杆率，但居民借道消费贷款变相“加杠杆”。去年消费贷暴增3倍，居民杠杆率从2016年的50%升至60%。去年，开发贷接近零增长，但自筹资金却“由负转正”，显示表外资金在暗中接济。“摇号售房”背后的一二手房价“倒挂”，也使市场预期倒挂部分将以未来房价上涨而抹平，房价上涨预期仍强烈。
然而，多种迹象显示，楼市格局正在发生根本性变化，现有的逻辑分析框架已无法成为今后楼市走向的判断标准了。首先，随着调控政策“双支柱”（货币政策+宏观审慎）的实施，紧缩货币供应的拐点已来临。去年，“去杠杆”重点是紧缩资金在金融体系中“空转”。今年，“双支柱”调控重点是作为金融风险源头的地产。肃清消费贷乱象后，今年一季度，居民总贷款占比下降，“资管新规”、MPA考核、上层金融监管重构，表外资金已无法再暗度陈仓。近期，楼市资金面趋紧，快周转、降价入市、寻求合作等已成开发商新策略。
面对全球化产业分工链条上的排位竞争，我国要巩固全球化分工已取得的成果，加快核心技术突破，向芯片、人工智能、机器人、新能源等价值链高端爬升，就得抑制资金流向地方政府平台、落后过剩产能以及房地产，就得抑制高成本地租、高成本融资。尽力把这些“租子”的成本降下来，促使资金流向实体，无论是保持全球产业链地位，还是向新兴高技术产业升级攀爬，才有希望。
当然，基于楼市攸关我国经济金融全局，保持体量的稳定，渐进挤泡沫依然是基本策略。不过，体量维持和增量创设部分，主要通过供给侧改革来实现，比如租赁及保障性住房、集体土地入市、工业区转型升级、棚改、农村危房改造、乡村振兴、科技小镇建设等。随着各大城市入户门槛放开、新型城镇化和城乡融合提速，这部分新增体量占比会越来越大。
最新数据显示，全国商品房销售面积增速连续两年下滑，目前已降至3.6%，但房地产开发投资增速却创近3年新高，开发投资和商品房销售走势背离，原因就在于房地产供给侧结构性改革。由此可见，商品房部分对整个房地产行业和经济金融，特别是固定资产投资、行业上下游的影响在下降，决策层对商品房市场震荡的容忍度提高了。未来，房地产市场也将告别过去“调控松紧周期”和“市场起降周期”的钟摆式往复循环，进入高位平稳、缓慢下行的新周期。