本轮地产周期长于过去 行业集中度或将继续提升

房地产行业作为国民经济的支柱产业之一，其经营发展状况是否有迹可循呢？华商基金研究员厉骞在分析过去10年房地产销量数据后得出一个结论：中国房地产销量增速呈现出3年左右的小周期规律，尤其是2008年国际金融危机以后，小周期规律变得较为明显。

当然，不仅仅是销售面积，其他如房价、新开工面积、土地购置甚至房地产企业的财务指标也均呈现出3年为一个周期的规律。

本轮地产周期长于过去

“不过，本轮小周期与往期有所不同。从2015年初开始，本轮行业小周期持续时间长于过去三轮周期，并且房地产销售、价格、投资等指标也表现出较强的韧性。”究其原因，厉骞分析道，从需求端来看，本次地产调控强调因城施策，在对一二线城市进行严格限购调控的同时，对三四线城市定向宽松，有保有压的政策确保了总需求的回落是相对缓慢的；从供给端来看，在本轮去库存政策下，政府增加了对供给端的调控，供给更为刚性，行业库存持续去化，行业供求关系的逆转缓慢，周期被拉长。

对于后续的地产行业销量，厉骞表示，从结构上来看，2018年不同城市间将呈现哑铃状格局，即“两头好于中间”。一线和部分二线城市由于政策已经从严一年多，去年销量同比显著下滑，政策继续从严的可能性或已不大，后续随着推盘的增加，销量边际有望得到改善。而三四线城市在政策支持及棚改“下沉”的背景下，短期内预计仍能保持景气。

建议关注周转较快的公司

此外，厉骞还认为，当前地产行业需求快速提升的阶段已经过去。在因城施策的调控思路下，供给、融资收紧，行业已经进入整合期，大型房企之间的竞争将从规模、周转能力、利润率以及管理等维度展开。

具体而言，规模主要观察房企是否备有丰富的优质土储、具有稳定的区域战略及与规模目标匹配的融资能力；周转能力则主要观察房企的决策、开发及去化的速度等；利润率一方面要观察房企是否具备产品溢价及低成本获取土地的能力，另一方面观察房企的费用管控水平；管理方面主要观察房企是否具备高效的管理及领先的激励机制。

“目前地产行业总量较为稳定，行业环境有利于周转能力较快的公司。”厉骞认为。