京沪地王隐忧：市场购买力能支撑这么多地王吗？（2）

隐忧

房企蜂拥一线城市“抢地”，土地狂欢背后的风险也由此聚集。“拍地前痛苦三天，拍地后痛苦三年。”开发商看似戏谑之语的背后，是残酷的行业现实

“拍地前痛苦三天，拍地后痛苦三年。”开发商看似戏谑之语的背后，是残酷的行业现实。资本推动下的土地狂欢，背后的隐忧并非无人预见。在业绩推动、避险需求等多重因素影响下，房企纷纷涌至一线城市抢夺土地，风险或许由此聚集。

在京沪两地一些“地王”迭出的区域中，不乏市场争议者，争议最大的非丰台区莫属。在北京今年的土地出让中，作为城六区一员的丰台可谓“出尽风头”。

由于丰台区域是目前北京五环内唯一整片开发、集中供地的区域，在土地资源较少且以郊区供地为主的格局下，显得尤为稀缺。正是由于这种稀缺性，导致2015年北京成交的9幅楼板价超5万元/平方米的高价地块，丰台区独占4幅，最低楼板价超出4万元/平方米，最高则达到7.5万元/平方米，“面粉贵过面包”已是常态。

11月2日成交的丰台南苑乡地块是这些高价地块中颇具争议的。该地块挂牌出让起始价55.6亿元，最终为华润招商华侨城联合体所得，代价是83.4亿元、再配建5.7万平方米公租房。

经业内人士测算，除去配建的公租房后，剩余13.9万平方米纯商住宅的楼面价高达5.6万元/平方米，比此前一周成交的南苑A地块楼面价高出了6000元/平方米。如此高的楼面地价，意味着未来该项目售价必须超过10万元/平方米才有一定盈利空间，而目前该地块周边的在售商品住宅项目“天恒金融街公园懿府”成交均价仅在4万元/平方米。

“丰台区作为市场热点区域，房企竞争较为激烈，短期内同区域拿地成本区别较大，抑制了项目发展灵活度。”克而瑞房地产研究中心分析师杨科伟表示，在国企集中推动下，区域价值会有整体提升，丰台区来年豪宅地位已然落定。但是，在2016年高端住宅供应集中的情况下，用远高于周边项目的成本参与同区竞争，必定会成为该项目竞争的短板，不具备灵活的价格调整空间。那些周边尚未开发的同质地块较多、且在成本上处于劣势的高价地块，其竞争压力巨大。

类似现象在北京今年尤为普遍。11月13日，限购政策最严格的通州台湖惊现“地王”——楼板价高达3.8万元/平方米，预示着其未来售价要高达每平方米8万元左右，而周边目前最好的洋房产品售价仅有每平方米4万元左右；紧接着，11月16日，顺义仁和镇两地块被北京城建斥资49.89亿元拿下，溢价率50%，再创区域楼面地价新高。据测算，顺义两宗土地的楼面价分别为3.3万元/平方米和3.4万元/平方米，较周边小区二手房成交价格2万-2.2万元/平方米左右高出50%以上。

在相对理性的上海土地市场，“地王”的诞生亦伴随着质疑之声。以新江湾城宅地为例，不少业内人士认为，新江湾城板块原本定位高端社区，周边项目以大面积户型为主，而信达此番高价拍得的新江湾城宅地要求配建保障房面积占20%以上、中小套型住宅面积不得低于60%，这些限制与板块定位根本不符。

另据记者了解，以“上海最后一片湿地”作为卖点的新江湾城，事实上多年来一直有业主为环境污染而投诉奔波，导致区域内楼盘的入住率不高，缺乏人气。

据上海易居房地产研究院院长杨红旭测算，新江湾城“地王”要想不亏钱，未来项目精装修公寓单价必须超过8万元/平方米，叠加产品则必须在10万元/平方米以上。按照房地产周期规律、豪宅价格走势和新江湾城本身的规划缺陷，未来两年新江湾城的公寓豪宅均价几乎不可能上涨五成。