京沪地王隐忧：市场购买力能支撑这么多地王吗？

今年房企全力回归一线城市，京沪两地“地王”层出不穷，两地住宅正在趋于豪宅化。在资金的推动之下，京沪未来地价与房价似乎尚看不到“顶”。不过，令人担忧的是，当未来巨量的“顶豪”蜂拥入市，市场购买力能否支撑这么多的“地王”？

中央经济工作会议所提“化解房地产库存”、“适当降低商品住房价格”，对于“地王”频出的京沪房地产市场而言，显然不是其一个频率段里的声音。

在三四线城市库存压顶、房企全力回归一线城市的背景之下，京沪土地资源的稀缺已影响到房企的中长期布局。对于开发商来说，京沪土地不是不贵，而是不得不拿。

由此，尽管高层为房地产去库存绞尽脑汁，但今年的土地市场特别是在京沪两地却尤不缺“地王”，土地狂欢盛宴成了流水席，“逢拍必地王”、“面粉贵于面包”甚至成为一种常态。“以前在北京拿地，喝了酒就敢去拿。现在拿地，得吃了药才敢去。”有开发商戏言。

但一个残酷的事实是，2009年前后京沪两地诞生的“地王”项目至少仍有二十余个尚未“解套”，一时风光的背后，是难以言说的痛。

面对2015年京沪层出不穷的“地王”，业内担忧的是，在地价的推动之下，京沪两地住宅正在趋于豪宅化。在今年楼市需求集中释放、行业投资数据尚不乐观的情况下，到2016下半年，市场是否会面临“需求支撑不足”及“供需关系反转”的局面？“地王”项目能否安然？

狂欢

今年京沪两地“地王”迭出，土地狂欢盛宴成了流水席。这些“地王”支撑着今年北京土地市场赚得盆满钵满，截至11月底，北京今年土地出让金总额已达到1920.77亿元

“价格实在是太贵了！竞拍到一半的时候已经超过了我们的接受底线。”这是10月20日北京丰台区樊家村地块竞拍现场疯狂的一幕。

当天，在经历了73轮的激烈争夺之后，央企葛洲坝最终以总价49.5亿元、配建4.1万平方米保障房面积的代价，将丰台樊家村地块收入囊中，溢价率50%。经测算，加上配建部分的成本，该地块最终商品住宅部分的楼面价高达7.5万元/平方米，不仅创下北京今年以来楼面单价的新高，也刷新了内地住宅用地成交价格的历史纪录。

樊家村地块的骇人高价，只是今年北京土地市场高潮迭起的一个缩影。根据北京中原地产的统计数据，在北京今年前11个月成交的100宗土地中，有25幅地块楼板价超过3万元/平方米，其中更有9幅地块楼板价超过5万元/平方米。换言之，未来这些项目售价起码在5万元/平方米以上，甚至必须超过10万元/平方米才有利润空间。

这些“地王”支撑着今年北京土地市场赚得盆满钵满。截至11月底，北京今年土地出让金总额已达到1920.77亿元。若加上位于通州区、怀柔区、昌平区、大兴区以及顺义区7幅预计年内出让、总起拍价67.75亿元的土地，北京全年土地出让金超越2000亿元即为大概率事件，将创下历史最高纪录。

相比北京，虽然上海今年土地市场相对理性，但竞争同样异常激烈。据上海链家地产研究部数据，截至12月15日，今年上海经营性住宅用地总成交46幅，总成交金额944亿元，其中楼板价在3万元/平方米以上的住宅用地共成交7幅。由于2014年是上海土地供应的极大年，故从成交数量、成交金额来看，今年都未曾超越去年，但从溢价率水平来看，今年溢价率超过100%的土地有8幅，占全年出让总数的17%，超过去年的12%。

上海今年土地市场的高潮出现在11月25日新江湾城宅地的竞拍中：现场12家房企竞标，经过数轮争夺，最终由信达地产以72.99亿元、名义楼板价4.9万元/平方米收入囊中。若扣除20%保障房面积，这一宅地商品房部分的真实楼板价超过6.1万元/平方米，刷新了上海住宅楼板价的纪录。