京沪地王隐忧：市场购买力能支撑这么多地王吗？（4）

成因

今年土地狂欢盛宴的直接推手是企业资金面的改善，但更重要的推动力量却来自外部资本，其中一个显著的特征就是，今年几乎每个“地王”争夺的现场都少不了险资的身影

在很多业内专家看来，企业资金面改善无疑是今年土地狂欢盛宴的最直接推手。

亿翰智库研究中心主任张化东认为，一方面今年货币环境极度宽松，房地产行业从未面临过如此低利率的市场环境。2014年四季度开启的新一轮降准降息周期，极大地释放了流动性，随之而来的是房企2015年的发债热潮，仅今年前10个月的发债总规模相比去年全年增长了16倍，利率多在4%至6%不等。另一方面，房企销售回暖也是因素之一。自2014年2月行业短周期调整开始，绝大部分企业都是大幅缩减投资规模，经过一年多的积累，房企的资金宽裕度已经出现一个阶段性顶峰。

更重要的是推动力量来自外部资本，其中一个显著的特征就是，今年几乎每个“地王”争夺的现场都少不了平安等险资的身影。对很多房企来说，有了平安保险等这些“金主”的支撑，其在土地市场“血拼”的勇气自然更甚。“从资本的角度来说，‘地王’盛宴是低成本资金的中长期布局。今年很多的‘地王’都有平安等‘金主’的推波助澜，而其多是以低成本、长周期的保险资金为主，自然有实力、有耐心去押赌一二线重点城市的房价长期上涨。”张化东分析指出。

而对于规模房企而言，之所以硬着头皮拿“地王”，更多是基于未来竞争格局下的资源卡位。从长远看，一线城市及重点二线城市的土地供应是偏紧的，尤其是中央曾多次提及严控特大城市人口及土地供应，且在近几年房企投资重心回归一二线城市的趋势之下，重点城市土地资源的稀缺性日益见长。因此，当前房企在重点城市的投资储备已是至关重要，如今的投资格局已经决定了三年后的竞争格局。

“其实大家都很清楚，‘地王’项目对应的是高端客户。而高端客户就像池子里的大鱼，捞一条少一条，大鱼捞完了，小鱼要长起来需要时间。但是，‘地王’一个接着一个，哪里等得及小鱼长大呢？”新城控股副总裁欧阳捷担忧的是：如此多的“地王”项目，最终由谁来买单？

据北京中原张大伟计算，截至11月15日，今年北京已经出让了35宗住宅土地，表面上平均楼板价在1.78万元/平方米左右，但剔除大量不可售面积后的商品房住宅楼面均价事实上高达3.8万元/平方米。亚豪机构的数据显示，今年前11月北京新建商品住宅成交均价为26618元/平方米。在这种土地价格超过房价的市场里，今年出现的20个“地王”未来入市的难度不难想象。

“北京商品住宅已经趋于顶豪化，预计单价超10万元的项目2016年将接近50个，目前已入市的接近25个，这些项目叠加2014年以来的多宗‘地王’土地，未来北京顶级豪宅套数有望达到3000套以上。”张大伟如此测算。

在资金的推动之下，京沪未来地价与房价似乎尚看不到“顶”。不过，令人担忧的是，当未来如此巨量的“顶豪”蜂拥入市，市场购买力能够支撑这么多的“地王”吗？