史上最严上海楼市新政落地 北京是否调控受关注

被市场称为“史上最严”上海楼市新政3月25日尘埃落定。新政无疑将对上海楼市产生巨大影响，市场更为关心的问题是，新政是否如一盆冷水，已经泼在了一线城市楼市投资客的头上？

将影响京沪豪宅市场

同策咨询研究部提供给《第一财经日报》的数据显示，截至2016年3月21日，上海市商品住宅库存量降至849.78万平方米，由于去年下半年至今市场成交量及去化速度维持相对高位，市场去化周期已经缩短至6.02个月(按照3个月移动存销比计算)。

此轮上海调控新政最核心的内容涵盖几个方面，包括打击场外配资、限购升级、限贷升级。其中，严禁中介机构从事场外配资业务，在业内意料之中。

亚豪机构市场总监郭毅接受记者采访时说，中介首付贷问题起源自上海、发酵于全国，如果中介机构自建资金池，造成的影响将不仅仅是放大购房杠杆助力楼市泡沫，更为严重的是构成了巨大的潜在金融风险，因此引起决策层的高度重视。她预计，北京可能出台的调控政策中也将强调对于中介机构从事场外配资业务的管控和打击，资金杠杆降低后，将屏蔽部分资金实力较弱的购房者，造成市场交易量的下滑。

沪版新政一个重要的变化在于规定非本市户籍家庭购房，社保及个税由2年变5年及以上。实际上，北京早在2011年就执行非本地户籍购房的社保及个税缴纳年限达到5年才拥有新购一套的政策，本次上海社保年限升级后，意味着购房资质门槛提高，与北京平齐。

这样的政策，除了影响刚需市场，对豪宅市场也影响巨大。上海一房地产机构资深分析人士对本报表示，由于限购政策从严执行，高端市场打“擦边球”购房的现象将不复存在，再加上当前高端楼盘预售许可证申请及备案上已经实质性收紧，因此，新政对高端楼盘影响会加大，这部分楼盘成交将很快受到影响。

“上海调控新政中前面的两条，其实对北京影响不大，真正具备核打击力的，是后面这两条。”郭毅分析，上海新政中，企业购买商品房再次上市需要满3年及以上，以及提高二套首付比例的规定，可能对北京的楼市政策产生一定警醒作用。

郭毅称，众所周知，无论是高端客群重复置业购买豪宅，还是投资客一次性投资多套房产，目前唯一能够绕开限购的法宝就是用企业名义购房。而一旦企业购买商品房后再次上市需要满3年及以上，将堵住投资客短期炒房的通道，同时，不可避免地，也将误伤到部分高端刚需。在她看来，无论购房者会采取何种措施应对，对于豪宅的开发商来说都是利空，业绩和回款都会受到不小的影响。对于2016年58个售价超过8万元/平方米的高端项目同期在售的北京，豪宅市场潜在供应量高达5000~6000套，如果执行类似政策，豪宅供需形势将更加恶化。