房企运营半年考：高销低利 短期偿债能力提升

房企似乎迎来“最好的半年”。包括恒大、碧桂园、龙湖地产在内的多家房企公开上调了今年的销售目标，调整幅度均在20%左右。调整幅度最大的恒大甚至调高了50%，从2000亿调整到了3000亿。

记者统计了证监会房地产行业142家A股房企数据发现，这百余家房企截至2016年年中的负债合计约4.28万亿元，较2015年年底增长了约10.79%。若加上龙头房企齐聚的内房股的数据，中国房地产行业的负债总额超过了5万亿。

此外，尽管房企行业的营业收入保持了良好增长速，但营业净利率在去年年底进入“个位数时代”后，进一步走低。

国务院发展研究中心市场所房地产研究室副主任邵挺博士在9月1日的“链家思享会”上指出，中国房地产投资和需求的峰值已经到来，房地产市场出现了历史拐点。

高销低利

今年上半年，记者统计的A股房企营业总收入总和约为5876.48亿元，较2015年同期的4226.53亿元增长了约39.04%。

营业收入的大幅增速反映出市场的火热。得益于上半年一线及热点二线城市的热销，销售金额前一百的房企(包括A股及内房股)今年上半年的销售金额总和约合人民币22891亿元，较去年同期的13806亿元同比增加了65.8%。

但龙头房企的增长速度略低于行业水平，销售金额前二十的房企上半年的销售金额较去年同期的增速约为59.2%。其中，首开、旭辉、新城、碧桂园、金地、融创五家房企同比增幅均超过100%，而华夏幸福、绿城、招商蛇口、龙湖、万科、恒大、华润七家房企同比增幅超50%。

对此，长江证券分析师浦东君的解释是，龙头房企增长相对比较稳健，营收大起大落的可能性较低，但中小房企由于体量较小，营收增长的弹性反而较大，因此集中度在今年上半年有所下滑。

但浦东君对龙头房企的发展充满信心。他认为，由于商品房预售和交房结算之间的时间滞后性，预计龙头房企业绩仍然具有向上空间。

浦东君指出，从销售端来看，一线城市率先于2015年下半年回暖，2016年以后热度持续上升，在2月份降首付政策出台后，一线城市楼市热度逐渐传导至二线城市，同时三线城市楼市销售也有所改善，但受高库存的抑制以及需求不足影响，三线城市的上涨动力不足。仅从销售端而言，房地产行业在全国范围内都有良好表现。

中国中投证券房地产分析师李少明则认为，房地产行业分化的状况在延续。他表示，一二线与三四线房地产市场结构分化的延续，将让中小型房企的生存越发艰难，重点布局一二线城市的大型房企将在行业整合中持续领先。

这也体现在市场占有率上。根据李少明的测算，百强房企今年上半年的市场占有率近五成，约47%，较去年同期的40.3%上升了七个百分点。

但收入的大增并未从等式的右端传导到左端。在记者统计的A股房企数据中，继去年营业净利率中位数跌破10%进入“个数时代”后，今年上半年统计口径内的房企营业净利润进一步下滑，达到历史新低的7.60%。中原地产首席分析师张大伟指出，土地成本的明显上涨严重影响了利润率。