宏观调控重点转移到房贷 调控力度堪称史上最大
本轮调控的严峻性超乎了很多开发商的想象。其中，主要体现在房贷杠杆的使用方面。融创中国董事长孙宏斌近期在一次内部演讲中表示，“对于这次调控的严厉程度，很多企业是预计不足的。本轮宏观调控严厉程度超过过往每一次。”孙宏斌所认定的严峻性体现在银行对于购房者房贷收紧方面。
记者调查发现，除了各主要热点城市对于房贷使用杠杆收紧以外，一些银行由于临近年底以及调控等诸多因素，开始停止发放房贷。据融360调查数据显示，在全国35个城市533家银行中，本月有23家银行首套房利率折扣上升，占比4.32%；折扣利率下降的有3家银行，占比0.56%；与上月持平的有506家银行，本月共有9家银行停贷。央行29日表示，央行未要求商业银行停止发放个人住房贷款。
11月29日，上海某银行支行一位负责房贷的经理告诉21世纪经济报道记者，“我们还没有收到新的政策，在新政出来这几天，我们不接贷款单。银行下发通知没这么快，不知什么时候会通知，应该会加快制定政策。”
按照房地产历来调控规律，一旦房贷收紧，房地产市场都将出现明显的市场降温。上周，各地新房成交量又现下滑，且绝对值为“十一”调控潮以来的单周最低位。中原监测的40个城市数据显示，上周新建住宅成交面积环比下降10%，其中一线、二线城市分别下降7%、14%，三四线城市微升1%。在调控整体收紧后的两个月内，新房成交正呈现出逐周走低之势。
调查：房贷普遍收紧
“原本我购买的楼盘合作银行是建设银行，但建设银行近期给我们通知称，不让我们再做面签。如果我们坚持要通过建设银行贷款，还需要等通知。”正在河北购房的胡伟(化名)告诉21世纪经济报道记者。由于建设银行一直没有给出准确可以批贷日期，他们只好再联系了河北银行。
不过，令胡伟失望的是，河北银行对于首套房的利率优惠折扣只有九八折。
河北一家银行信贷经理告诉记者，由于临近年底，一方面房贷任务额度已经完成得差不多；另一方面赶上严厉调控，因此暂时没有推进房贷业务。
新城控股副总裁欧阳捷也明显感受到“首付贷”等产品的严控对市场基本面产生了较大影响。“理财、基金的资金使用上更规范。特别是房地产的理财产品不像之前一样可以随便做了，政府希望把场外的杠杆控制下来。”
广州银行负责贷款审核的人士则告诉记者，“房贷对银行来说是好业务，现在银行对房贷的风险要求会更高点。国家明令禁止不许的业务，比如要求严禁首付贷，没人会去试水。”
但是，当房贷收紧时，也并非没有空子可钻，比如对于消费贷被变相用于房子首付这一现象，上述银行人士坦言，“没有办法审核出来，谁管得了？现在管理较严，贷款人不会像以前贷款直接用于买房，而是把资金在外面多转几次，比如先转朋友帐户，再转回到自己手上，没法查出来的。只要贷款人提供银行认可的合同，比如买家具、买车之类的合同，审核不出来资金的流向。”
就当前银行房贷的贷款利率及贷款周期等问题，记者分别致电了北京市中国银行、交通银行、民生银行以及兴业银行各支行的个贷部门。根据各银行个贷部门工作人员的介绍，这四家银行当前首套房的贷款利率最低都可以在基础利率上打8.5折，但需要对贷款人进行资格审核。交通银行的房贷申请人需要是本行的VIP客户才能给到折扣利率，兴业银行的优惠则只针对所买房屋在144平方米以下的贷款人。
关于审批的周期，中国银行和民生银行的工作人员表示，银行的审批时间一般为3-7个工作日。此外，四家银行的工作人员都表示，受9·30政策的影响，贷款的审查更加严格，且当前办理过户、抵押登记等手续的人较多，贷款的整个过程会比较长，至少需要一个半月到两个月的时间才能贷出款。兴业银行的相关工作人员则直接告诉记者，现在申请房贷，年前基本也拿不到贷款审批。
开发商也明显感受到银行的严控态度。“实际执行方面，最近银行已经不放贷了。临近年底是一个原因，但今年银行不放贷日期来得比往年都早些。”北京一家开发商告诉记者。
严控风险下市场降温
房企的猜测并非没有原因。
从政策层面看，信贷收紧是调控大趋势。10月12日，央行召集5家国有大行及12家股份制银行高管及个贷、资产负债部门总经理，召开商业银行住房信贷会议，传达房地产调控的会议精神。
10月19日，央行上海总部也召开了会议，25家在沪主要中资商业银行行长以及房贷部门和资产负债部门负责人参会。会议要求各商业银行密切关注房贷集中度，合理调整资产结构，积极支持实体经济；10月21日银监会召开第三季度经济金融形势分析会，明确要求，严格执行房地产贷款业务规制要求和调控政策等。
具体执行层面，整体也趋于收紧趋势。融360统计数据显示，11月，全国共有450家银行提供优惠利率，相比上月减少5家。首套房利率的优惠力度来看，11月全国533家银行中，提供9折以下优惠利率的银行有151家，较上月减少4家，占比28.33%。
克尔瑞分析师沈晓玲表示，整体看，全面停止房贷不太可能，刚性需求还是会申请到房贷，但投资性、改善性需求一定会受到打压，各城市对于贷款条件的严苛上会有所不同。比如像上海这种改善性需求被打压后，房地产市场会更平稳，预计价格上的大幅度调整短期内不会出现，但成交量会受较大影响。
北京经过两个多月的调控，市场已经出现了明显的变化。据“伟嘉安捷”数据统计显示，11月北京个贷市场交易量环比上月小幅下跌10%。接近年底，各家银行在放款节奏上有所收紧，而购房人的买房意愿也被压制，使得年底的二手房市场依然延续下滑的态势。从近期二手房贷市场的成交走势来看，进入11月后购房人的买房情绪明显冷却。
伟嘉安捷负责人吴昊表示，虽然目前大部分银行的利率最低能够做到基准利率的8.5折，但是在放款上却出现了收紧的现象，基本上新接手的单子需要在明年才能放款，所以对购房人来说，在年底申请房贷的需求也会相对减弱。
吴昊发现，按照以往的规律，年底都是非交易类贷款成交的“高峰”，然而今年这样的情况并没有出现。消费融资信贷金额和年限条件高，企业经营和个人信用贷款的条件也比较高，而年底又是银行资金略显紧张的阶段，无法满足大量的融资借贷需求，因此类似一些小贷公司或网络借贷的发展促使融资方式不断多样化，分流了大部分融资人群，直接导致了非交易类信贷量的缩小，也是个贷市场成交量整体走低的因素之一。