房企偿债高峰渐行渐近 房企融资门槛升利率涨

“去年，一家央企背景房企给出的融资报价是成本不超过7.5%（年化），但现在9%也可以谈了。”某信托公司的房地产融资业务人员告诉记者。银行方面，有的对房企融资预设了“坚决不碰”的禁区，有的则明显抬高了放贷门槛，叠加“居民部门渐进去杠杆”，资金面紧张的趋势可能将贯穿全年已成为不少房企的共识。

同时，部分房企的偿债高峰渐行渐近，一些公司债还可能在今年或明年面临提前偿还。此种情况下，多渠道融资或可解暂时之渴，提高周转速度、“跑步卖房”自降杠杆亦不失为防范风险的良策。

两个“坚决不碰”和非50强不贷

“对房企来说，‘财大气粗’拿地的日子已经一去不复返了。尤其是在一线城市，房企拿地必须是自有资金，开发贷杠杆能撬动的资金也比以往大为减少。房子建好后获取预售证不容易，要受到限价的制约。房子卖掉以后，银行对按揭贷款的放款也变慢了。”上海某股份制银行支行的一位副行长说。

就融资成本而言，据记者了解，目前民营房企通过信托渠道融资的主流成本在9%至10%（年化利率），实力稍差一点的民营房企融资成本在10%至12%。有券商分析师得到的数据是：“部分房企反馈，融资成本其实从2017年四季度就开始快速上升，目前大房企融资成本在5%左右，中小房企的融资成本差异比较大，从6%至9%不等，有些甚至更高。”

同时，融资门槛也在提高。如有的银行提出两个“坚决不碰”，即：对于长周期项目且房企拿地的楼板价较高的，银行测算有风险的坚决不碰；豪宅项目的开发贷坚决不碰。据悉，多数银行现阶段只青睐三类房地产项目：城中村改造、租赁住房（低成本拿地）、物流地产。

前述副行长还透露：“银行已不主动给房企发放开发贷，部分银行现在连按揭贷款都不太愿意发放了。”甚至有银行以前设置的门槛是对百强房企放贷，现在则要求达到前50强甚至前30强。