房地产市场又有重大消息 集体建设用地入市试点再扩容

房地产市场又有了重大消息！这一次的主角是集体建设用地！自然资源部16日发布《自然资源部办公厅住房和城乡建设部办公厅关于福州等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函》（下称《函件》）称，住建部等部委原则同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。

什么是集体建设用地？

集体建设用地就是乡（镇）村集体经济组织和农村个人投资或集资进行各项非农业建设所使用的土地。再说的简单点，咱们平时说的宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地都属于这个范围。

在这上面建的租赁住房，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以采用联营、入股等方式，不用经过国家征地环节，连开发商这个环节也可以省去，可以直接进入市场！2017年第一批13个试点城市分别是：北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆和成都。

此次试点扩容，专家怎么看？

易居研究院智库中心研究总监严跃进对上证报记者表示，从试点政策内容看，有三个领域值得关注：第一、政策强调了选址的四个要点，包括区位条件好、基础设施完备、人口集中度高、市场需求旺盛。解读：这实际是把发展有效的租赁市场的基本要点进行了概括，涉及到区位、配套、人口、需求等概念。

第二、政策强调了严禁违规提供“租金贷”的内容。解读：从此类内容可以看出，对于租金贷，更强调了知情权。这是在当前租赁市场租金贷风险增加的情况下，对于此类租赁用地改革的新要求。

第三、政策明确，推进集体租赁住房纳入政府主导的住房信息租赁服务与监管平台管理。解读：此类规定或是一个大趋势，未来集体建设用地和租赁平台的同步管理是大趋势，后续还需要很多新的创新，尤其是类似租售同权的概念会在此类平台应用上得到体现。

试点城市或将继续扩容

“此次福州、南昌、青岛、海口和贵阳5个城市进行改革，标志着集体建设用地租赁住房第二批试点开启。”严跃进认为，这表明试点呈现扩容之势。

早在2017年8月，国土资源部、住房城乡建设部就曾联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。当时试点目标在于，通过在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。

在严跃进看来，未被纳入前两次试点的省会城市可能在今年下半年会有试点工作，包括西安、济南、苏州等大城市，部分百强县或也有机会进行试点。

政策信号意义很强

“第一批试点城市的重点在于流动人口规模相对大，租赁市场需求比较旺盛。而新增的5个城市也属于城市规模大、流动人口多的城市。更为关键的是，去年这些城市的房价上涨速度较快。”严跃进说。

《函件》要求，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照区域协调发展和乡村振兴的要求，促进建立多主体供给，多渠道保障、租购并举的住房制度，实现城乡融合发展、人民住有所居。

“利用集体建设用地建设租赁住房为城市租房市场提供了更多的房源，可能会缓解城市房租上涨的压力。”中国社科院农村发展研究所研究员李国祥此前在接受上证报记者采访时表示。

严跃进还认为，此次政策信号意义很强，即随着全国土地管理法的修改工作推进，后续集体建设用地改革的力度会强化，目前改革重点在于发展租赁市场，预计共有产权住房后续也会推进。