45个城市要增加土地供应 南京还要加快供地节奏
【摘要】根据住建部和国土资源部昨日发布的《通知》，45个城市要增加土地供应。其中南京等6个城市“不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏”。业内人士表示，通过挂钩去库存周期、房价等指标，使得各城市供地的计划更具科学性和合理性。
老百姓抱怨房价涨得太猛，开发商吐槽供地数量太少，地方政府则要加速去库存。针对各方不同诉求，住建部和国土资源部昨日公布的一项新政有望“一药治多症”。这个政策的核心就是以库存消化周期分档次，周期短的要扩大供地，周期长的要停止供地。“从供求关系入手，这就对症下药了。下一步就看地方政府执行力，看住建部问责力度了。”有地产界人士如此评价。
据易居研究院最新统计显示，全国70个重点城市中，至少有45个城市的库存消化周期在12个月以下（含12个月），这些城市至少需要“增加土地供应”，其中南京等6个城市“不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏”。
对症下药
4月6日，住房城乡建设部和国土资源部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》（建房[2017]80号）（以下简称《通知》），提出坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，强化住宅用地供应“五类”调控目标管理。
根据《通知》，住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模。去库存任务重的城市要减少乃至暂停住宅用地供应。各地要根据商品住房库存消化周期，对消化周期在36个月以上的，应停止供地。36-18个月的，要减少供地。12-6个月的，要增加供地。6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。
接受记者采访的地产界人士均“点赞”上述政策。中原地产首席分析师张大伟认为，这次政策明确了库存与土地供应的关系，用库存消化周期明确了市场土地供应的节奏。利用土地市场调控做加减法，库存多的减少土地供应，土地少的增加供应。
“这条政策最具针对性，把握住了行业症结，思路和方法很对，就看地方政府能否落实。”明源地产研究院首席研究院刘策表示，“一个看地方政府有没有积极性，因为会影响到财政收入；另外一个要看有些城市是否具备新增土地供应的条件。”
亦有部分受访者认为，去库存周期短的城市大多数是一些热点城市，这些地方就算增加供地，仍会被开发商哄抢。
热门名单
按上述最新规定，有哪些热点城市需要“显著增加供地，要加快供地节奏”的呢？
记者从易居研究院获得的一份统计数据显示，南京、杭州、合肥、南昌、郑州、惠州等6个城市在过去六个月的平均去库存周期都在6个月以下，必须显著增加供地且加快节奏；而北京、上海、广州的平均去库存周期在6-12个月，深圳的平均去库存周期在12-18个月。
上海的去库存周期竟然长于杭州等地，这是否有悖于常识？这数据究竟是如何统计出来的？对此，有业内人士指出，上海调控力度较大，导致成交量下降，这可能使得统计出来的数据跟真实供求不太匹配。
必须一提的是，上述统计数据仅为一家之言，易居研究院亦表示：“去库存周期即存销比=当月新建商品住宅库存量/最近六个月新建商品住宅销售面积的平均值。其中‘销售移动平均’即指最近六个月新建商品住宅销售面积的平均值。”
有分析人士告诉记者，关于库存消化周期的算法，不同的机构有不同的算法，有些机构是按照最近三个月的平均去化速度去测算整个市场的去化速度，有些机构是按照过去一年平均的去化速度进行测算。为此，住建部和国土部有必要就库存消化周期具体的计算方法和标准进行“全国统一”，否则每家算法不同，最终结果差异也会比较大。
“如果政府增加供地数量，加快供地节奏，我们肯定是欢迎的，现在一二线城市就是缺地的状态。”有不愿具名的开发商告诉记者，政府供地量小，势必会造成开发商的哄抢，自然而然土地价格就会上涨。出不出地王与土地供应量有关，僧多粥少的情况下，怎能不出地王？
还需问责
值得注意的是，在国家调控的大背景下，目前许多城市已经相继出台了2017年的供地计划。比如南京2017年国有建设用地供应计划总量在2800公顷左右，其中新增建设用地控制在1600公顷左右。2017年南京土地供应计划中房地产开发用地700公顷（其中商品住宅用地530公顷，商办用地170公顷）。而北京2017年安排的国有建设用地计划供应总量为3900公顷，其中住宅用地610公顷，商服用地310公顷。
业内人士指出，部分热点城市在土地供应的计划和落实方面存在着脱节的问题。供地计划做得比较多，但计划完不成的情况比较普遍。事实上，一些城市既然列了相关的年度供地计划就应该不折不扣的执行，同时要将年度供应量细化到月度，并向社会予以公布，如果完不成，监管层也应负起责任果断问责。
“国土部此次政策提到了土地供应的分类调控目标，这是最近土地政策的首创。通过挂钩去库存周期、房价等指标，使得各城市供地的计划更具科学性和合理性。接下来就看国土部是否就此制定相应的问责机制了。”上述业内人士如此说。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，这是目前进一步加强调控的一个重要方针，主要是进一步突出因地制宜，重点是在过热城市增加土地和新房供应，一方面督促这些城市增加土地供应量，公布供地计划，并且要切实落实；另一方面，住建部门主要是规范市场秩序，有些企业现在是捂盘惜售，目前要督促达到预售标准的企业领证，增加商品房供应，预计接下来会对捂盘惜售市场进行秩序整顿。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，从供地节奏看，住建部和国土部第一次用短期的库存去化周期去衡量供地节奏，相对来说比之前更专业化，更符合实际。从供地指标和参照依据来讲，有明显改进。
张宏伟认为，针对不同城市供地节奏和要求不同，明显体现了差别化，但在操作上可能有些难度。比如一线城市和核心二线城市，要加大供地节奏，不一定有那么多地，尤其是一线城市。另外，从土地供应方式看，具体操作还需进一步完善。而在审查房企购地资金是否严重加杠杆方面，可以参考上海的严厉做法。
北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波进一步指出，这一《通知》以住建和国土部门的角度对于房地产调控、化解楼市风险，迈出了主动的一步，“国土部门在房地产宏观调控方面还是比较被动，因为原来调控政策更多的是金融政策、限购、土地供应，我们每年也在说，但是这一次是明确说把土地供应作为主动的房地产调控手段。从政策延续性层面看，是以前政策的升级版。”