楼市调控重心转变 意欲构建购租并举的住房体系

股城网注：楼市调控重心转变，从以往侧重调控房价，转变成建立多元化的住房供应体系。万科董事会主席郁亮认为，解决普通人的居住问题，才是政策的核心。

8月28日，国土资源部联合住建部发布公告，为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制，开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，第一批试点城市包括北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都13个城市。

“集体建设用地盖租赁房，由于土地成本低廉优势，可以尽快形成大量房源入市，降低市场的租金水平，减轻居民的生活成本，还可以提高城市的竞争力。”深圳有关政府部门人士向记者分析称，在各个城市建立起统一的租赁平台后，可以让低收入群体有稳定的居所。

集体建设用地入市

此次国土部出台的试点内容做出了详细的规划指导，在试点城市梳理项目报批（包括预审、立项、规划、占地、施工）、项目竣工验收、项目运营管理等规范性程序后，会建立快速审批通道。与过去不同的是，出租房也会配套医疗、教育等公共设施，承租人也能享受规定的基本公共服务。

北京中原地产首席分析师张大伟分析认为，国土部鼓励集体用地建设租赁房，有利于提高用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性，13个城市基本都属于一二线城市，这些城市国有土地相对紧张，而部分区域存在的城中村等集体土地，如果部分进入租赁市场有利于房源供应，也有利于城中村改造。

中央对发展租赁房的决心，此前已发过两个文件，2016年5月，国务院发布《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》；2017年7月，住房和城乡建设部等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求进一步加快推进培育和发展住房租赁市场相关工作。

此次亮点在于，利用集体建设用地建设租赁住房试点。之前政策都是利用国有建设用地盖租赁房，包括上海公开出让的几宗租赁房用地，而这次是集体建设用地。

可短期增大供应量

对于为何会出台这一政策，据深圳有关政府部门人士向记者分析，一方面，目前城市里的建设用地，还有很大一部分是集体建设用地，如果都要等征收之后让房企来盖租赁房，那周期肯定很长，拆迁成本也高，对市场形成供应，需要很长时间。另一方面，国有建设用地供应不足，要想尽快形成大量的出租房供应，只能从集体建设用地上想主意。

据了解，中国的土地属性，总共只有两类，即国有用地和集体用地，城市里政府收储和征收后的土地，都属于国有，而农村的宅基地、城市里的小产权房，比如城中村，则都属于集体土地上的物业。

根据土地管理法，只有国有建设用地盖的房子，才有红本房产证，而集体土地上盖的，虽然也有产权证，但是无法进入市场流通，村集体土地只有被征收后，才是国有用地。

而此次国土部的通知里提到，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系。

“如果任由农民自己盖出租房，消防、卫生标准都不达标，存在安全隐患，且配套不足，统一规划后，郊区的集体建设用地，也可以申报项目，农民也可以获得土地收益红利，提升了整个土地价值。”上述政府部门有关人士称，有的城市城中村比较多，还有属于村集体的工业用地，那村股份公司也可以自己开发，然后政府规范出租行为，同时配套好医疗、教育、绿化等公共设施。这样一来，市场的租赁住房，就可以在短期内增大供应量。同时，建设用地的土地成本，肯定比国有用地的成本要低，供应量大了，也可以拉低整个市场的租金。

从调房价到多元化住房体系

国土资源部表示，通过改革试点，将在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。

“大家为什么都不喜欢租房，就是因为租赁市场不完善，房东可以随意涨租金，随时赶租客走，租客权益完全没有保障，出租房也没有任何公共配套设施，总给人一种流离失所的感觉。”业内人士分析认为，建立统一的租赁平台后，至少可以保证租客的利益，低收入阶层买不起房子，也可以安心租房住。

深圳不在国土部的13个试点城市名单内，是因为深圳的土地从法律上来说，已经全部是国有用地了。但深圳也提出要收储100万套出租房，并鼓励村集体成立专业化房屋租赁企业，并将符合安全、消防、卫生等条件的住房统一出租、规范管理，享受住房租赁企业相关政策优惠等。建立统一租赁平台，这样可以将租赁房纳入监管。

张大伟认为，目前租赁市场的最核心问题的租购比悬殊，开发商开发商品房住宅用地用于出租的回报率过低，大部分年收益只有1%-2%，集体用地因为土地价格相对较低，可以达到年投资回报率5%以上。所以用集体土地供应出租房，是多赢的政策。预计这一政策落地后，将对这13个城市的租赁市场有非常大的影响。

而深圳市规土委表示，深圳正是由于有大量的城中村，给市场提供了相对低廉的出租房，降低了外来人员的居住成本，也提高了深圳的城市竞争力。深圳市委书记已提出，深圳的住房供应体系，将建立“以租为主、租售并举、先租后买”的住房消费模式。并建立“高端有市场，中端有支持，低端有保障”的住房供应体系。

《人民日报》发文指出，从购到租，不仅意味着中国在住房供应体系方面开始补短板，也是调控思路的重大转变，即从以往侧重调控房价，转变成建立多元化的住房供应体系，以满足大家的住房需求，从而让短期调控政策转变为长效机制建设。

万科董事会主席郁亮告诉记者，中国的房地产市场从1998年发展到现在，二十年了，长效机制终于开始建立，终于回归到住房市场化的初心，就是解决普通人居住问题，而不是再只把它当做经济增长的一个工具。

郁亮认为，宏观调控政策，不止是调控房价，解决普通人的居住问题，才是政策的核心，他觉得长效机制的重点是要完善供给制度，真正落实“房子是用来住的”，让年轻人有房子住，要么租，要么买，而买多套房子的，可以通过金融手段调整需求。（来源华夏时报）