二手房价格评估的标准

如今很多人都会选择直接购买二手房，因为二手房相比西方来讲有着很大的优点，比如说不用再装修，直接拎包入住等等。房屋买卖，是需要对房屋进行评估的。很多人倾向于买二手房，因为较新房便宜。二手房买卖也是需要评估的。那么二手房价格评估的标准是怎样的呢？

1、房龄。房屋的新旧程度，不仅决定房源卖相，也对购买者今后的使用构成影响。房屋自修建完毕后，就开始进入了折旧期。在进行二手房交易时，要计算房屋折旧费。砖混结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率为2%左右。

2、户型。套二、套三等正规户型好，反之，形状不规范的异型户型，或者套型过小、过大的户型，都会降低房价，一般减去5%到10%。

3、楼层。塔楼：中间层＞高层＞底层；板楼：中间层＞1层＞5、6层，若1层为基准价，2层和6层则会在此基准下减3%，3层和4层会增加3%，若是楼顶就会减5%。如果底楼带有户外花园，或者顶楼带有屋顶花园，价格要增加一定百分比。

4、朝向。塔楼：东南＞西南＞双南＞东向＞西向＞西北＞北；板楼：南北＞双南＞东西＞东向。南北朝向的房子最好。东西朝向及其他朝向的房子的室内通风和采光都不及南北朝向的好。朝向不好的房屋评估时要减去2%到5%。

5、装修。装修时间在5年以内的房屋价格要高一些，如果装修质量较高、成色又好，则需加10%。反之，若装修时间超过5年，或者只是简易装修，装修成本不大，增加比例酌情降低。

6、物管。有物业管理的小区主要是新修商品房楼盘，建筑年代在1995年左右或是单位宿舍区都不设置物业管理，一般情况下没有物业管理的小区减去3%到5%。

7、位置与地段。房屋临街会降低出售价格。房屋所处位置较好，在居住环境优质的地方，要增加15%左右。

8、配套。购房者在选购二手房时，都会重点考虑房屋周边的交通情况、医疗、学区、教育、购物和餐饮等配套基础设施。如果房源周边设施配套不全，则按比例减少5%到15%。

9、小区环境。尤其近两年雾霾严重，购房者更加看重小区布局和绿化，如果不达标，要减少3%到5%。

10、市场。二手房价格评估同样要考虑到买家心理因素和市场效应，最近地铁房和学区房深受购房者喜爱，因而价格水涨船高，再往前推十几年，二三环房子最热，应根据市场不同变化，对抢手房源提高5%左右。

二手房的贷款额度与评估价的高低有关。如果二手房首付比例为30％，则可贷款额度为评估价的70％。评估价越高，能够从银行贷款到的钱就越多。贷款额度与首付款的总和即为二手房的成交价，二手房的成交价格减去可贷款额，即为二手房的净首付款。